Minvu explora transformar edificios de oficinas a viviendas para combatir déficit habitacional
Ministro Carlos Montes afirmó que están estudiando el tema, los costos y las experiencias en otros países.
Marco Gutiérrez V.
La transformación de torres de oficinas con alto porcentaje de espacios desocupados a edificios residenciales, es una alternativa que a nivel mundial está despengando para enfrentar la escacez de oferta de viviendas en zonas céntricas y, que además, para reactivar barrios que redujieron el flujo de personas por la vacancia de recintos laborales.
El ministro de Vivienda y Urbanismo (Minvu) está explorando esta opción en el marco de los esfuerzos del Gobierno para combatir el déficit habitacional, que transita entre las 640.000 y 654.000 unidades – según estimaciones privadas y del gobierno-, aumentando la oferta de viviendas para los subsidios.
Consultado por el tema, el ministro de Vivienda, Carlos Montes sostuvo que “nosotros lo que estamos explorando, lo que ocurre en este tipo de transformaciones tiene que ver mucho con un costo económico, o sea, cuanto cuestan los edificios, las conversiones, y a qué valores estarían en condiciones de comprar las familias que reciben subsidios. Nos parece una alternativa también interesante desde el punto de vista urbano, del poblamiento de las zonas centrales. Hay muchas zonas que tienen equipamiento, pero han ido quedando sin oficinas, sin movimiento, han cambiado de características”.
Montes afirmpo que “estamos interesados, conversando, estudiando lo que ocurre en otros países, las legislaciones que han sacado, estamos tratando de entender a fondo el tema”. En la misma línea, añadió que “nos parece que puede surgir un aporte al Plan de Emergencia Habitacional, pero estamos explorándolo, analizando los costos, las implicancias, el tipo de empresa que haría los arreglos”.
Respecto de si sería necesario realizar ajustes normativos, el ministro comentó que “es posible que haya que dictar algunas facultades especiales para sub-dividir, unir departamentos, son distintas realidades, pero no quiero adelantarlo, poruqe hay facultades del propio ministerio que podrían ser utilizadas”. Aseguró que “estamos avanzando todo lo rápido que podamos”.
Sobre el avance del plan del Gobierno que busca entregar 260.000 viviendas en cuatro años, Montes detalló que desde que asumió la actual adminsitración en marzo de 2021 y hasta enero de este año, se han otrogado 39.000 unidades. A la vez indicó que se están construyendo 136.000 unidades, mientras que las viviendas que tienen subsidios, pero aún no empiezas a ejecutarse son 55.000.
VISISÓN DE LOS EXPERTOS Y VACANCIA
Al cierre de 2022, los espacios desocupados en las oficinas de Clase A de la Región Metropolitana totalizaban 290.882 m2, lo que equivale a una vacancia del 11,6% según Colliers. ese porcentaje es más del doble del registrado en 2018 y 2019, de alrededor del 4,6%, el cual subió por efecto del estallido, la pandemoa, el deterioro de la economía y el avance del teletrabajo.
Una de las zonas con mayor vacnacia es Santiago Centro, donde, considerando los edificios Clase A y B, la cifra es del orden del 20%, lo que equivale a 60.000m2 aproximadamente, indicaron en Colliers.
Marcos Kaplún, director de Kayco International Group y experto en el mercado inmobiliario capitalino, afirmó que la transformación de torres se puede efectuar en santiago, especialmente en el centro, “porque hay muchos edificios residenciales que cuando fue el boom de oficinashace unos 15 años, de convirtieron a ese dentino y ahora sería al revés”.
Kaplún estimó que los propietarios de oficinas desocupadas estarían interesados en convertirlas a viviendas para arrendarlas principalmente, ya que hoy enfrentan costos como contribuciones y seguros, sin ingresos por alquiler.
Reinaldo Gleisner, visepresidente de Colliers, si¿ontuvo “Ka tranformación de edificios de oficinas en departamentos es una opción muy atractiva, desde el punto de vista conceptual por la idea de reciclaje de inmuebles existentes y de conservación de losm mismos”. Asegurí que “los casos exitosos en Chile son pocos y en general se materializan para viviendas singulares u hoteles boutique”.
Gleisner afirmpi que “la transformación de oficinas en viviendas cuyo costo final pueda competir con vivinedas nuevas, es un tema que requiere un análisis muy detallado” aseveró que existen pocas empresas constructoras interesadas en asumir un contrato de este tipo.
En el sector indicaron que para que un proyecto sea atractivo, el valor del edificios junto con la transformación no puede excederel costo de una torre semejante ien una zona similar. Expertos estimaron que la conversión debe rondar las 20 a 25 UF por m2. También dijeron que los departamentos podrían convivir con oficinas en una misma torre.
LOS PASOS QUE ESTÁN DANDO EE.UU., INGLATERRA, MÉXICO Y PERÚ, Y LAS EXIGENCIAS QUE SE NECESITAN EN CHILE PARA LA CONVERSIÓN
La transformación de oficinas a viviendas está avanzando a nivel internacionsl. Un informe de Kayco Internacional Group junto a Kalam, empresa española de rehabilitación de edificios, da cuenta de algunos casos. Por ejemplo, en enero de esta año, Katthy Hochuí, gobernadora de Nueva York, Estados Unidos, anunció propuestas para impulsar la construcción de viviendas, que incluyen nuevas exenciones de impuestos a la propiedad para alentar departamentos asequibles en edificios comercilaes que se conviertan para uso residencial y modificación de restricciones de uso de suelo. En abril de 2022, en Londres, Inglaterra, se sieron a conocer los planes para crear al menos 1500 unidades residenciales para 2030 mediante conversión de edificios de oficinas. En México, en tanto, hace un año se anunció que poyectos aprobados de transformación podrian pedir beneficios fiscales, como la exensión de pago de contribuciones.
A la vez en Miraflores, Lima, Perí en 2021 se aprobó una ordenanza para regular la conversión de edificios de oficinas a vivienda, cambiando el uso de suelo y permitiendo mantener el número de estacionamientos.
En Chile para que una torre de oficinas paser a vivienda se requiere tramitar ante la autoridad municial una modificación de permismo, con el desarrollo completo de arquietectura, cálculo, instalaciones, entre otros. En Colliers indican que también se debe contar con un estudio de impacto de movilidad y el uso de suelo debe permitir desarrollo residencial, entre otros.
Fuente: El Mercurio
Fecha: 18 de marzo de 2023