Informe de mercado
Nuevos polos de desarrollo Inmobiliario
Los principales enclaves de negocios y residenciales en Santiago
Por Carlos Montoya Ramos
Hace casi una década comenzó a proliferar en Santiago una nueva generación de edificios. Llamativos rascacielos y complejos de negocios se fueron instalando en zonas estratégicas de la capital, guiados por la constante llegada al país de relevantes trasnacionales.
El desarrollo económico y financiero chileno estaba impactando a todos los sectores de la industria local, en especial al Real Estate.
En esta dinámica, zonas de la capital como Ciudad Empresarial (Comuna de Huechuraba), Av. Vitacura, Las Condes y Apoquindo (sector conocido como “Sanhattan”) y los sectores colindantes a las autopistas de alta velocidad de Santiago, se fueron transformando rápidamente en enclaves industriales y de negocios.
Marcos Kaplun, Socio y Director de Kayco International Group, reconoce en Santiago como nuevos polos de desarrollo inmobiliario corporativo a los sectores de Santiago Centro, Ciudad Empre-
sarial, Ñuñoa, Providencia y Lo Barnechea (Centro y Nororiente de la capital). Además, Kaplun destaca que fuera de la Región Metropolitana también existe un atractivo potencial en materia corporativa, como por ejemplo en la Quinta Región, en zonas como Reñaca y Concón (litoral). Más al norte el empresario identifica a Iquique y Antofagasta como ubicaciones atractivas para el mercado de oficinas, esto principalmente por la industria minera.
El “Activo Trofeo” de Santiago
Al norte de la capital y a sólo 15 minutos del Aeropuerto Internacional de Santiago, se ubica la Torre Yoemar. Es un edificio de oficinas Clase A+ de 17 pisos más 5 niveles subterráneos que totalizan 30.000 m2 construídos, de los cuales 16.500 m2 están destinados para oficinas. Además, posee una planta comercial en el primer piso y 300 estacionamientos bajo tierra. La construcción cuenta con una serie de características que lo hacen único en su tipo, además de su diseño arquitectónico de vanguardia que lo convierte en un “Activo Trofeo”, concepto utilizado en el Real Estate para identificar a proyectos destacados.
Debido a esta denominación, Torre Yoemar estará presente en el MIPIM 2014 en Cannes, Francia, representando a Chile.
Algunas de las caracteristicas de la Torre Yoemar son contar con un muro cortina con cristales Low-E, que minimizan el consumo de energía para climatización, sistema de reciclaje de agua y desechos no orgánicos y ascensores con sistema de llamada anticipada Miconic 10, que optimiza el uso de éstos y minimiza su consumo energético.
El sector donde se emplaza el edificio es un polo empresarial ya consolidado como área semi-industrial y logística. En este escenario, Marco Hazan, Director de Empresas Yoemar, explica que la propuesta de Torre Yoemar es “ofrecer a empresas que por distintos motivos necesitan estar en este entorno, tener oficinas de primera calidad con características únicas en la zona”. En este sentido, Marcos Kaplun destaca la conectividad del sector, dada su cercanía con las vías Panamericana Norte y Vespucio Norte. Por ello, estima que “para el inversionista que adquiera esta torre será un muy buen negocio”.
En materia de proyecciones para el 2014, el Director de Empresas Yoemar plantea que “Santiago presenta muchas zonas atractivas.
Una mirada crítica al desarrollo inmobiliario en Santiago
El auge del desarrollo inmobiliario capitalino puede evaluarse desde diversos puntos de vista. Claramente es positivo observado desde una arista comercial y corporativa. Sin embargo, las conclusiones pueden llegar a ser diametralmente opuestas desde una perspectiva arquitectónica y de políticas urbanas. Igor Rosenmann, Arquitecto de Rosenmann & Arqtos Asociados, profesor de la Universidad Tecnológica Metropolitana y ex Director Nacional del Colegio de Arquitectos, plantea que “sobre todo en edificios para la clase media y media/baja, se ofrece cada vez menos condiciones de calidad constructiva y de habitabilidad. Con la exacerbación de la ganancia y rentabilidad urbana se pierde la ética del buen construir y se minimiza la superficie por habitante al borde de la norma”.
Al momento de realizar un balance, Rosenmann reconoce que el desarrollo inmobiliario en 2013 se mostró “fuerte, poderoso, diverso, y que se va adaptando a las crisis, de forma eficiente y eficaz”. También agrega que las expectativas y confianza de los consumidores “estuvieron muy altas y la limitada oferta en sectores socioeconómicos clase media y media-alta joven motiva y asegura también esta alza”.
Respecto al 2014, el ex Director Nacional del Colegio de Arquitectos plantea que el desarrollo inmobiliario seguirá con fuerza, pero con algunas modificaciones: “debieran en general bajar los precios, sobre todo en sectores periféricos, al menos en el área metropolitana de Santiago. Esto considerando que se abren nuevas posibilidades de desarrollo en comunas periféricas, como Quilicura, Renca, San Bernardo, Buín, Calera de Tango y Talagante, esto gracias a las nuevas 10.000 hectáreas que otorga el nuevo Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS 100). Estimo que los precios seguirán subiendo en las comunas centrales porque la oferta será cada vez menor y las expectativas de vivir en esas zonas de la ciudad aumentan”.
Todo depende de los planes que se desarrollen. El sector oriente de la capital ya está consolidado y probablemente es dónde hay mayor competencia en el mercado corporativo. Creemos que se generarán oportunidades únicas y que probablemente estas se encuentren en los lugares menos evidentes”.
El principal enclave de oficinas capitalino
Como barrio de oficinas, Ciudad Empresarial nace en el año 1995. En dicha década, marcó un hito en el desarrollo urbano capitalino respecto a la construcción de parques de negocios, conjugando un concepto único e innovador. Entre sus primeros residentes destacan Fundación Chile, Claro, Grupo Hispano Chilena y GTD Manquehue, alcanzando en la actualidad 59 edificios de oficinas, 5 de servicios, 1 hotel, 2 universidades, 3 proyectos habitacionales, 9.000 estacionamientos, 10 servicios de parking privado y más de 2.000 plazas en parking público. Cuenta con 300.000 m2 desarrollados y su potencial adicional de construc-
ción es de 610.558 m2. Los expertos estiman que en el sector la demanda se multiplicará más de 3 veces su base actual en el mediano plazo. Cabe destacar la conectividad de la zona, con la au-
topista Vespucio Oriente y un teleférico próximo a desarrollarse.
Hoy, la población estimada en Ciudad Empresarial es de alrededor de 30.000 personas que trabajan y se desarrollan a diario, convirtiéndolo en el principal barrio de oficinas de Santiago. Esta influencia también se ha visto graficada en el desarrollo de distintos proyectos residenciales y de servicios en el entorno nororiente de la capital, específicamente en la comuna de Huechuraba.
Jorge Labra, socio fundador y Presidente de Ciudad Empresarial, explica que este entorno de negocios dispone de oficinas Clase A+, “más eficientes en espacio y energía, ventilación natural y ahorro de agua. Este tipo de desarrollos es posible experimentarlo en el nuevo Edificio Terrazas, que posee 1.800 m2 de jardines, alcanza un 14% de ahorro energético, 54% de ahorro de agua y per-
mite una ventilación natural un 30% superior al estándar habitual”.
En este contexto, el Edificio Terrazas trasciende pues se trata del primer proyecto de oficinas con cubierta superior habitable en Chile. Actualmente, se encuentra en proceso de certificación LEED®.
Uno de los proyectos de mayor envergadura en este sector es la construcción del área central de Ciudad Empresarial. En relación a esta, Labra revela que se encuentran en etapa de confección del Master Plan, el cual esperan terminarlo dentro de los próximos 12 meses. “Se trata de un proyecto de más de 300.000 m2, por lo que es un trabajo complejo dado que se busca el mejor de los desarrollos en un uso mixto intensivo, con oficinas, viviendas, comercio, equipamiento y entretención”.
Vivir y trabajar en comodidad
Con una inversión que ya alcanza los US$ 100 millones, Proyecto City Park constituye por si solo un polo inmobiliario en el sector nororiente de Santiago. La iniciativa original comprendía 9 edificios integrados entre ellos, emplazados en un terreno de 5 hectáreas, pero durante 2013 la firma a cargo, Inversiones Urbanas (IU), adquirió 10 hectáreas más, triplicando el área disponible y ampliando los alcances de proyecto desarrollado por la oficina de arquitectos de Juan Sabbagh.
La primera fase del City Park ya está terminada y este 2014 comenzará la Etapa 2, que comprenderá dos edificios más, los que agregarán aproximadamente 16.000 m2 más de oficinas.
Estos estarían operativos para fines de 2015. Además, en paralelo se dará comienzo al sector residencial. Del total del área disponible, se destinarán 6 hectáreas para desarrollo habitacional con edificios de departamentos y grandes zonas de áreas verde, también habrá un área de expansión de oficinas, otra con orientación comercial, una proyectada para una clínica y un hotel para ejecuti-
vos y viajeros de negocios.
Denis Marcone, Gerente de Desarrollo de Proyecto City Park, explica que a nivel de inversión completa, “en términos inmobiliarios, la estimación global son US$ 600 millones. Mientras que lo que hoy tenemos materializado son alrededor de US$ 100 millones entre terreno y construcción”. También agrega que City Park tiene una proyección de por lo menos 10 años, hasta el 2024.
Para Marcone, esta zona de Santiago, específicamente la comuna de Huechuraba, ya constituye un polo de desarrollo inmobiliario corporativo, “si pensamos en sectores al oriente de la capital, no hay suelo para proyectos de oficinas ni habitacionales del tamaño de lo que se podría llegar a desarrollar acá, y el nivel de conectividad ya está interiorizado. Todo eso lo hace muy atractivo”.
El epicentro de Sanhattan
Emplazado en un gran parque de uso público de cuatro hectáreas se levanta Parque Titanium, uno de los proyectos más emblemáticos que se construyen hoy en Santiago, entregado durante el primer trimestre de 2014. Fue diseñado por el arquitecto chileno Abraham Senerman y su oficina Senarq, el mismo que levantó el edificio Titanium La Portada, rascacielos con una altura de 200 metros. Parque Titanium es de propiedad de las firmas ASL Sencorp, Bethia, e Inversiones Muni.
Parque Titanium comprende tres edificios de oficinas de 23 pisos cada uno con una altura de 82 metros, un zócalo que atraviesa las tres torres y que aspira a ser un boulevard gastronómico, además de un moderno centro de convenciones con capacidad para alrededor de 1.800 personas. El proyecto Parque Titanium aportará una superficie de oficinas de 53.960 m2, 5.734 m2 de superficie para comercio, 4.860 m2 para convenciones y 2056 estacionamientos.
En materia energética, la infiltración de una napa colgada del Río Mapocho (principal curso de agua de la capital) permitió proyectar el sistema de climatización utilizando la inercia térmica de la tierra almacenada en el agua subterránea.
Este proyecto, concebido como un todo armónico con el edificio Titanium La Portada, entregará un nuevo rostro arquitectónico a la capital. Desde su diseño, Parque Titanium fue configurado como edificios verdes, con tecnología de vanguardia que les permitirá importantes ahorros en el consumo de los recursos, así como disminuir al máximo su impacto en el entorno. Al igual que su antecesor, el edificio Titanium La Portada, Parque Titanium contará con certificación LEED®.
Chicureo y Chamisero
En materia residencial, una de las zonas de Santiago con mayor potencial de desarrollo inmobiliario es el sector de Chicureo y Chamisero. Es aquí donde se emplazan los proyectos Valle Nor-
te y Barrio Los Almendros en Santa Elena, ambos de la Inmobiliaria Fernández Wood, firma con 56 años de trayectoria, que apunta a un segmento medio y medio-alto y que se especializa en el desarrollo de casas y departamentos desde 2.000 UF hasta 8.000 UF.
Fernández Wood también desarrolla proyectos en otras zonas de la capital, como Parque Buín (sur de Santiago) y la iniciativa de departamentos Silvina Hurtado, ubicada en la comuna de Providencia.
También cuenta con Costaviña, proyecto de departamentos en Viña del Mar, Región de Valparaíso, a pasos del casino La Dehesa y Chicureo. Hemos apostado a desarrollar los prime-ros proyectos en Chicureo, bajo la modalidad de ZODUC (Zona con Desarrollo Urbano Condicionado). Esta zona ofrece todas las condiciones para recuperar la vida de barrio cerca de la naturaleza y a pocos minutos de Vitacura”.
En este escenario, uno de los proyectos emblemáticos de la inmobiliaria es Las Brisas de Chicureo. “Entre 1994 y 1998 construimos y vendimos más de 100 casas, consolidando los primeros condominios, contribuyendo con una importante alternativa de expansión de la capital. Hoy este polo inmobiliario se encuentra absolutamente consolidado”.
UF: La unidad de medida chilena
La UF (Unidad de Fomento) es una unidad de medida chilena reajustable diariamente según la variación del Índice de Precios al Consumidor, o sea, es una medida monetaria indexada a la inflación y que a Marzo de 2014 UF 1 equivale a alrededor de US$ 45 dólares.
Fuente: Anuario Inmobiliario.
Fecha: Mayo de 2014