El comercio se prepara para arriendos más baratos
Entre un 10% y un 20% se podrían reducir los precios de los alquileres del retail, producto de las menores ventas que genera la desaceleración. La baja, eso sí, no sería igual para todos.
Texto: LOURDES GOMEZ / CARLA ALONSO
Fotografía: ANDRES PEREZ
El menor dinamismo registrado en los últimos meses, producto de la desaceleración económica, está empujando al comercio a reducir sus costos de operación, mediante un menor pago de arriendo. Algunos operadores han iniciado tratativas para reducir los precios de sus alquileres, mientras que otros están a la espera de conocer cómo se comportará la demanda durante los últimos meses del año para iniciar la arremetida.
A agosto de 2014, las ventas del comercio registraron una baja de 0,1%, que se suma a la caída de 3% experimentada en julio. Y las expectativas para lo que resta del año no son auspiciosas, “vienen meses muy difíciles para el retail”, adelanta un operador. Todas las esperanzas del sector están puestas en la Navidad, por lejos la mejor época del año en el negocio.
Pero si este segundo semestre cierra con cifras negativas, los comerciantes dicen que no les quedará opción que pedirles a los dueños de locales sentarse a negociar el precio de los arriendos, conseguir mejores ubicaciones o esperar a que el mismo mercado corrija hacia la baja. Y eso ya lo saben los operadores de centros comerciales, rentistas y fondos de inversión: en el mercado de oficinas, sobre todo nuevas, ha habido una baja de precios y menores ventas. Incluso, algunas se están vendiendo sin alhajamiento para disminuir los valores.
Según Marcos Kaplún, gestor inmobiliario y director de Kayco Group, la desaceleración abre un espacio para la renegociación de precios. “Ya está empezando y es un tema que viene aquí. La situación en cuanto a las oficinas ya registró una rebaja y lo mismo se va a producir en locales comerciales”, explica. Algunos operadores discrepan de si la baja será sólo para los nuevos metros cuadrados o también para los ya existentes, con contratos de mediano plazo ya firmados.
Alfonso Dittborn, gerente general de Urbac, que se especializa en el corretaje de propiedades industriales y comerciales, reconoce que hay una menor demanda por el arriendo de este tipo de locales, pero asegura que aún no se ha registrado una baja de precios. “En general, el mercado se ha contraído bastante en comparación con igual fecha del año pasado, se ha notado una fuerte baja en la demanda y un aumento en la oferta, la cual aún no logra internalizarlo en precio, pero sí se detuvo el aumento sostenido de los precios que habíamos visto anteriormente”, dice.
La alta tasa de vacancia, índice que indica la disponibilidad de locales para arriendo, sumada a la caída en las ventas pueden ser buenas cartas de negociación, sostienen los comerciantes.
Paula Valverde, gerenta general de Limonada, tienda especializada en ropa infantil y con más de 60 locales a lo largo de todo Chile, advierte que la posibilidad de renegociar existe, pero que no será algo fácil. “Siempre está la posibilidad de renegociar con los centros comerciales, pero el menor flujo nos pega a nosotros y también les pega a ellos en las ventas, por lo que deben estar reticentes a una negociación”, explica.
Por ello, algunos operadores esperarán hasta fines de año para evaluar el real impacto que tendrá la desaceleración en las menores ventas, de tal forma de iniciar las conversaciones con los dueños de locales comerciales o malls a principios de 2015.
Un importante operador de retail reconoce que hasta ahora, la caída en los precios es “muy marginal y sólo se ha visto algo en ubicaciones de baja demanda”, pero agrega que “si esta desaceleración se profundiza, todos los operadores van a salir a pedir descuentos temporales en relación con las caídas en ventas”.
Depende de la ubicación
Claro que los locales comerciales ubicados en algunas zonas consideradas como consagradas, por su buena ubicación y alta afluencia de público, cuentan con una especie de “inmunidad” que hace mantener sus precios. Tal es el caso del Paseo Ahumada, algunas zonas de Providencia, Isidora Goyenechea y el eje Apoquindo. “A modo general, en el mercado de retail, las rentas más altas se dan en las ubicaciones que generan mayores flujos de venta. La desaceleración que experimenta actualmente la economía chilena y el aumento de la tasa de desempleo traen consigo incertidumbre en los consumidores, afectando el consumo, lo que en el largo plazo puede impactar a la baja las rentas de los locales comerciales. Sin embargo, esta situación no la hemos observado en el último tiempo, sin observarse en el corto plazo un decrecimiento de las rentas de los locales comerciales de los principales ejes”, explica Verónica NAI Sarrá, empresa de servicios inmobiliarios especializada en oficinas, locales comerciales, propiedades industriales y terrenos, señala que los arriendos de locales de es- tas zonas generalmente no registran bajas de precios, a diferencia de las ubicaciones secundarias y las de regiones, que pueden verse más afectadas.
A su juicio, los precios en Santiago podrían experimentar una reducción de hasta el 10%, mientras que en regiones la caída de los valores podría alcanzar el 20%. Similar visión tiene un operador de retail, que advierte que la caída en malls y locales comerciales podría ser entre un 10% y 15%.
Stripcenters no están ajenos
Otros locales de retail que no están ajenos a los ciclos económicos son los stripcenters, cuya tasa de vacancia se elevó en los últimos meses. Carolina Arrau, manager research de la firma, sostiene que si bien los precios de arriendo no han bajado y que en algunos casos se han mantenido debido a la oferta del sector, “los propietarios hoy pueden tener una vacancia más prolongada”, advierte.
Sin embargo, especialistas de la industria reconocen que la mayor disponibilidad dará paso a que los actuales operadores comerciales recurran a bajas de precios, especialmente en locales donde se percibe una menor afluencia de público. Esta situación, explican, podría presentarse en algunos proyectos que están por entrar en operación, especialmente en la Zona Norte del país, donde la caída del auge minero ha provocado las cifras de desempleo más altas a nivel nacional.
En todo caso, el sector ya comenzó un ajuste en su expansión, limitando los metros cuadrados a construir este año y el próximo. Según Colliers, para 2015 se esperan menores metros cuadrados construidos que en los ejercicios anteriores (ver gráfico).
Item variable en los malls
Otro polo comercial que podría enfrentar rebajas en los precios son los malls, cuyos contratos a largo plazo permiten resguardar las tarifas frente a cambios económicos. Por ello, la tasa de arriendo para operadores comerciales establece una parte fija, que generalmente representa el mayor valor, y una parte variable, que va indexada a las ventas del local.
En el caso de Mall Plaza, la variable fija es alrededor del 90%, mientras que en Parque Arauco, ésta ascendió en 2013 a 83%, según precisan ambas compañías en sus memorias anuales.
El presidente de la Cámara Nacional de Comercio, Ricardo Mewes, afirma que aún no se ha visto que las empresas comerciales hayan hecho el requerimiento de ajustar precios, pero es enfático en que, de producirse, este mecanismo mixto debería operar. “El mecanismo variable que está en función de las ventas opera justamente cuando van bajando y automáticamente también bajan los costos de los usuarios de los centros comerciales. Está hecho justamente para eso”, explica el representante gremial.
Valverde reconoce que si bien es difícil conseguir una rebaja de los precios, una alternativa puede ser renegociar mejores ubicaciones dentro de los centros comerciales para aprovechar la mayor vacancia disponible.
PARA ENTENDER
Baja ventas en el comercio.
La desaceleración de las ventas al detalle podría dar paso a una renegociación de los arriendos comerciales. Los más afectados.
Las zonas más expuestas son las ubicaciones comerciales de lugares aledaños a los ejes de gran afluencia.
La fórmula de los malls Los malls establecen una parte variable en los precios de arriendo, que va ligada a las ventas del local.
Fuente: Diario La Tercera
Fecha: 12 de Octubre de 2014