Informe de mercado

Nuevos polos de desarrollo Inmobiliario

Los principales enclaves de negocios y residenciales en Santiago

Por Carlos Montoya Ramos

Hace casi una década comenzó a proliferar en Santiago una nueva generación de edificios. Llamativos rascacielos y complejos de negocios se fueron instalando en zonas estratégicas de la capital, guiados por la constante llegada al país de relevantes trasnacionales.

El desarrollo económico y financiero chileno estaba impactando a todos los sectores de la industria local, en especial al Real Estate.

En esta dinámica, zonas de la capital como Ciudad Empresarial (Comuna de Huechuraba), Av. Vitacura, Las Condes y Apoquindo (sector conocido como "Sanhattan") y los sectores colindantes a las autopistas de alta velocidad de Santiago, se fueron transformando rápidamente en enclaves industriales y de negocios.

Marcos Kaplun, Socio y Director de Kayco International Group, reconoce en Santiago como nuevos polos de desarrollo inmobiliario corporativo a los sectores de Santiago Centro, Ciudad Empre-
sarial, Ñuñoa, Providencia y Lo Barnechea (Centro y Nororiente de la capital). Además, Kaplun destaca que fuera de la Región Metropolitana también existe un atractivo potencial en materia corporativa, como por ejemplo en la Quinta Región, en zonas como Reñaca y Concón (litoral). Más al norte el empresario identifica a Iquique y Antofagasta como ubicaciones atractivas para el mercado de oficinas, esto principalmente por la industria minera.

 

El "Activo Trofeo" de Santiago

Al norte de la capital y a sólo 15 minutos del Aeropuerto Internacional de Santiago, se ubica la Torre Yoemar. Es un edificio de oficinas Clase A+ de 17 pisos más 5 niveles subterráneos que totalizan 30.000 m2 construídos, de los cuales 16.500 m2 están destinados para oficinas. Además, posee una planta comercial en el primer piso y 300 estacionamientos bajo tierra. La construcción cuenta con una serie de características que lo hacen único en su tipo, además de su diseño arquitectónico de vanguardia que lo convierte en un "Activo Trofeo", concepto utilizado en el Real Estate para identificar a proyectos destacados.

Debido a esta denominación, Torre Yoemar estará presente en el MIPIM 2014 en Cannes, Francia, representando a Chile.

Algunas de las caracteristicas de la Torre Yoemar son contar con un muro cortina con cristales Low-E, que minimizan el consumo de energía para climatización, sistema de reciclaje de agua y desechos no orgánicos y ascensores con sistema de llamada anticipada Miconic 10, que optimiza el uso de éstos y minimiza su consumo energético.

El sector donde se emplaza el edificio es un polo empresarial ya consolidado como área semi-industrial y logística. En este escenario, Marco Hazan, Director de Empresas Yoemar, explica que la propuesta de Torre Yoemar es "ofrecer a empresas que por distintos motivos necesitan estar en este entorno, tener oficinas de primera calidad con características únicas en la zona". En este sentido, Marcos Kaplun destaca la conectividad del sector, dada su cercanía con las vías Panamericana Norte y Vespucio Norte. Por ello, estima que "para el inversionista que adquiera esta torre será un muy buen negocio".

En materia de proyecciones para el 2014, el Director de Empresas Yoemar plantea que "Santiago presenta muchas zonas atractivas.

 

Una mirada crítica al desarrollo inmobiliario en Santiago

El auge del desarrollo inmobiliario capitalino puede evaluarse desde diversos puntos de vista. Claramente es positivo observado desde una arista comercial y corporativa. Sin embargo, las conclusiones pueden llegar a ser diametralmente opuestas desde una perspectiva arquitectónica y de políticas urbanas. Igor Rosenmann, Arquitecto de Rosenmann & Arqtos Asociados, profesor de la Universidad Tecnológica Metropolitana y ex Director Nacional del Colegio de Arquitectos, plantea que "sobre todo en edificios para la clase media y media/baja, se ofrece cada vez menos condiciones de calidad constructiva y de habitabilidad. Con la exacerbación de la ganancia y rentabilidad urbana se pierde la ética del buen construir y se minimiza la superficie por habitante al borde de la norma".

Al momento de realizar un balance, Rosenmann reconoce que el desarrollo inmobiliario en 2013 se mostró "fuerte, poderoso, diverso, y que se va adaptando a las crisis, de forma eficiente y eficaz". También agrega que las expectativas y confianza de los consumidores "estuvieron muy altas y la limitada oferta en sectores socioeconómicos clase media y media-alta joven motiva y asegura también esta alza".

Respecto al 2014, el ex Director Nacional del Colegio de Arquitectos plantea que el desarrollo inmobiliario seguirá con fuerza, pero con algunas modificaciones: "debieran en general bajar los precios, sobre todo en sectores periféricos, al menos en el área metropolitana de Santiago. Esto considerando que se abren nuevas posibilidades de desarrollo en comunas periféricas, como Quilicura, Renca, San Bernardo, Buín, Calera de Tango y Talagante, esto gracias a las nuevas 10.000 hectáreas que otorga el nuevo Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS 100). Estimo que los precios seguirán subiendo en las comunas centrales porque la oferta será cada vez menor y las expectativas de vivir en esas zonas de la ciudad aumentan".

Todo depende de los planes que se desarrollen. El sector oriente de la capital ya está consolidado y probablemente es dónde hay mayor competencia en el mercado corporativo. Creemos que se generarán oportunidades únicas y que probablemente estas se encuentren en los lugares menos evidentes".

 

El principal enclave de oficinas capitalino

Como barrio de oficinas, Ciudad Empresarial nace en el año 1995. En dicha década, marcó un hito en el desarrollo urbano capitalino respecto a la construcción de parques de negocios, conjugando un concepto único e innovador. Entre sus primeros residentes destacan Fundación Chile, Claro, Grupo Hispano Chilena y GTD Manquehue, alcanzando en la actualidad 59 edificios de oficinas, 5 de servicios, 1 hotel, 2 universidades, 3 proyectos habitacionales, 9.000 estacionamientos, 10 servicios de parking privado y más de 2.000 plazas en parking público. Cuenta con 300.000 m2 desarrollados y su potencial adicional de construc-
ción es de 610.558 m2. Los expertos estiman que en el sector la demanda se multiplicará más de 3 veces su base actual en el mediano plazo. Cabe destacar la conectividad de la zona, con la au-
topista Vespucio Oriente y un teleférico próximo a desarrollarse.

Hoy, la población estimada en Ciudad Empresarial es de alrededor de 30.000 personas que trabajan y se desarrollan a diario, convirtiéndolo en el principal barrio de oficinas de Santiago. Esta influencia también se ha visto graficada en el desarrollo de distintos proyectos residenciales y de servicios en el entorno nororiente de la capital, específicamente en la comuna de Huechuraba.

Jorge Labra, socio fundador y Presidente de Ciudad Empresarial, explica que este entorno de negocios dispone de oficinas Clase A+, "más eficientes en espacio y energía, ventilación natural y ahorro de agua. Este tipo de desarrollos es posible experimentarlo en el nuevo Edificio Terrazas, que posee 1.800 m2 de jardines, alcanza un 14% de ahorro energético, 54% de ahorro de agua y per-
mite una ventilación natural un 30% superior al estándar habitual".

En este contexto, el Edificio Terrazas trasciende pues se trata del primer proyecto de oficinas con cubierta superior habitable en Chile. Actualmente, se encuentra en proceso de certificación LEED®.

Uno de los proyectos de mayor envergadura en este sector es la construcción del área central de Ciudad Empresarial. En relación a esta, Labra revela que se encuentran en etapa de confección del Master Plan, el cual esperan terminarlo dentro de los próximos 12 meses. "Se trata de un proyecto de más de 300.000 m2, por lo que es un trabajo complejo dado que se busca el mejor de los desarrollos en un uso mixto intensivo, con oficinas, viviendas, comercio, equipamiento y entretención".

 

Vivir y trabajar en comodidad

Con una inversión que ya alcanza los US$ 100 millones, Proyecto City Park constituye por si solo un polo inmobiliario en el sector nororiente de Santiago. La iniciativa original comprendía 9 edificios integrados entre ellos, emplazados en un terreno de 5 hectáreas, pero durante 2013 la firma a cargo, Inversiones Urbanas (IU), adquirió 10 hectáreas más, triplicando el área disponible y ampliando los alcances de proyecto desarrollado por la oficina de arquitectos de Juan Sabbagh.

La primera fase del City Park ya está terminada y este 2014 comenzará la Etapa 2, que comprenderá dos edificios más, los que agregarán aproximadamente 16.000 m2 más de oficinas.

Estos estarían operativos para fines de 2015. Además, en paralelo se dará comienzo al sector residencial. Del total del área disponible, se destinarán 6 hectáreas para desarrollo habitacional con edificios de departamentos y grandes zonas de áreas verde, también habrá un área de expansión de oficinas, otra con orientación comercial, una proyectada para una clínica y un hotel para ejecuti-
vos y viajeros de negocios.

Denis Marcone, Gerente de Desarrollo de Proyecto City Park, explica que a nivel de inversión completa, "en términos inmobiliarios, la estimación global son US$ 600 millones. Mientras que lo que hoy tenemos materializado son alrededor de US$ 100 millones entre terreno y construcción". También agrega que City Park tiene una proyección de por lo menos 10 años, hasta el 2024.

Para Marcone, esta zona de Santiago, específicamente la comuna de Huechuraba, ya constituye un polo de desarrollo inmobiliario corporativo, "si pensamos en sectores al oriente de la capital, no hay suelo para proyectos de oficinas ni habitacionales del tamaño de lo que se podría llegar a desarrollar acá, y el nivel de conectividad ya está interiorizado. Todo eso lo hace muy atractivo".

 

El epicentro de Sanhattan

Emplazado en un gran parque de uso público de cuatro hectáreas se levanta Parque Titanium, uno de los proyectos más emblemáticos que se construyen hoy en Santiago, entregado durante el primer trimestre de 2014. Fue diseñado por el arquitecto chileno Abraham Senerman y su oficina Senarq, el mismo que levantó el edificio Titanium La Portada, rascacielos con una altura de 200 metros. Parque Titanium es de propiedad de las firmas ASL Sencorp, Bethia, e Inversiones Muni.

Parque Titanium comprende tres edificios de oficinas de 23 pisos cada uno con una altura de 82 metros, un zócalo que atraviesa las tres torres y que aspira a ser un boulevard gastronómico, además de un moderno centro de convenciones con capacidad para alrededor de 1.800 personas. El proyecto Parque Titanium aportará una superficie de oficinas de 53.960 m2, 5.734 m2 de superficie para comercio, 4.860 m2 para convenciones y 2056 estacionamientos.

En materia energética, la infiltración de una napa colgada del Río Mapocho (principal curso de agua de la capital) permitió proyectar el sistema de climatización utilizando la inercia térmica de la tierra almacenada en el agua subterránea.

Este proyecto, concebido como un todo armónico con el edificio Titanium La Portada, entregará un nuevo rostro arquitectónico a la capital. Desde su diseño, Parque Titanium fue configurado como edificios verdes, con tecnología de vanguardia que les permitirá importantes ahorros en el consumo de los recursos, así como disminuir al máximo su impacto en el entorno. Al igual que su antecesor, el edificio Titanium La Portada, Parque Titanium contará con certificación LEED®.

 

Chicureo y Chamisero

En materia residencial, una de las zonas de Santiago con mayor potencial de desarrollo inmobiliario es el sector de Chicureo y Chamisero. Es aquí donde se emplazan los proyectos Valle Nor-
te y Barrio Los Almendros en Santa Elena, ambos de la Inmobiliaria Fernández Wood, firma con 56 años de trayectoria, que apunta a un segmento medio y medio-alto y que se especializa en el desarrollo de casas y departamentos desde 2.000 UF hasta 8.000 UF.

Fernández Wood también desarrolla proyectos en otras zonas de la capital, como Parque Buín (sur de Santiago) y la iniciativa de departamentos Silvina Hurtado, ubicada en la comuna de Providencia.

También cuenta con Costaviña, proyecto de departamentos en Viña del Mar, Región de Valparaíso, a pasos del casino La Dehesa y Chicureo. Hemos apostado a desarrollar los prime-ros proyectos en Chicureo, bajo la modalidad de ZODUC (Zona con Desarrollo Urbano Condicionado). Esta zona ofrece todas las condiciones para recuperar la vida de barrio cerca de la naturaleza y a pocos minutos de Vitacura".

En este escenario, uno de los proyectos emblemáticos de la inmobiliaria es Las Brisas de Chicureo. "Entre 1994 y 1998 construimos y vendimos más de 100 casas, consolidando los primeros condominios, contribuyendo con una importante alternativa de expansión de la capital. Hoy este polo inmobiliario se encuentra absolutamente consolidado".

 

UF: La unidad de medida chilena

La UF (Unidad de Fomento) es una unidad de medida chilena reajustable diariamente según la variación del Índice de Precios al Consumidor, o sea, es una medida monetaria indexada a la inflación y que a Marzo de 2014 UF 1 equivale a alrededor de US$ 45 dólares.

Fuente: Anuario Inmobiliario.
Fecha: Mayo de 2014

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tHe MAIn BUSIneSSAnd ReSIdentIAL DIStRIctSIn SAntIAgO

Almost a decade ago, a new generation of buildings started to proliferate. Striking skyscrapers and business complexes began
to be erected in strategic areas of
the capital city, led by the constant arrival of relevant multinationals to
the country. Chilean economic and
financial development was impacting
every sector of the local industry,
especially Real Estate.

In this scenario, areas of the capital
city such as Ciudad Empresarial (Comuna de Huechuraba), Av. Vitacura, Las Condes and Apoquindo (area known as "Sanhattan") and Santiago's highway adjoining areas rapidly became industrial and business districts.

Marcos Kaplun, Partner and Director of Kayco International Group, recognizes the areas of Santiago Centro, Ciudad Empresarial, Ñuñoa, Providencia and Lo Barnechea (Center and Northeast of the
capital) as new corporate real estate
development clusters in Santiago.

In addition, Kaplun highlights that
there is also an appealing potential
in terms of corporate development outside of the metropolitan region, such as in the Quinta Región, in Reñaca and Concón (coast). Further north, the entrepreneur identifies Iquique and Antofagasta as attractive locations for the office market, mainly due to the mining industry.

Santiago's "Active Trophy"

North of the capital and only 15 minutes from Santiago's International Airport is Torre Yoemar. It is a class A+ office building comprising 17 stories and 5 underground levels which total 30,000 m2 built, 16,500 m2 of which are intended for offices.

It also features a commercial plant on the second floor and 300 underground parking lots.

The building boasts a series of features that make it unique in its kind, in addition to its cutting edge architectural design that makes it an "Active Trophy", concept used in Real Estate to identify outstanding projects. Because of this designation, Torre Yoemar will be present at the 2014 MIPIM in Cannes, France, representing Chile.

Some of Torre Yoemar features are: a curtain wall of Low-E glass that minimizes the consumption of energy derived from air conditioning, a water and non-organic waste recycling system and elevators with a Miconic 10 anticipated call system that
optimizes their use and minimizes energy consumption.

The zone where the building is located is a business cluster already consolidated as a semi industrial and logistics area. Against this backdrop, Marco Hazan, Director of Empresas Yoemar, explains that Torre Yoemar's proposal is "to offer companies that for a variety of reasons need to be in this setting the possibility of having first class offices with features which are unique in this area". In this respect, Marcos Kaplun points out the area's connection, giving its proximity to the Panamericana Norte
and Vespucio Norte ways. Therefore, he estimates that "for the investor
who acquires this tower it will be a
great business deal".

In terms of projections for 2014, the Director of Empresas Yoemar states that "Santiago has many attractive areas. It all depends on the plans that are developed. The eastern part of the capital is already established and it is probably where there is greater competition in the
corporate market. We believe unique opportunities will be generated and that these will probably be in the least expected places".

The capital ´s main office district

As an office district, Ciudad Empresarial was born in 1995. In said decade, it marked a milestone in the capital ´s urban development with regard to the construction of business parks, combining a unique and innovative concept. Its first
residents include Fundación Chile, Claro, Grupo Hispano Chilena and GTD Manquehue, currently reaching 59 office buildings, 5 service buildings, 1 hotel, 2 universities, 3 housing projects, 9,000 parking lots, 10 private parking services and over 2,000 public parking spaces. It
has 300,000 m2 developed and its additional construction potential is of
610,558 m2. Experts estimate that the demand for this particular area will threefold its current base in the medium term. It is worth stressing the area's connectivity with the Vespucio Oriente highway and a cable car about to be developed.

Today, Ciudad Empresarial's estimated population is approximately 30,000 people who work and develop daily, making it the main office district of Santiago.

This influence has also been mirrored in the development of various residential and service projects in the northeast region of the capital, specifically in Huechuraba
municipality.

Jorge Labra, founding partner and President of Ciudad Empresarial, explains that this business setting has class A+ office spaces that are "more efficient in terms of space and energy, natural ventilation and water conservation. This type of development can be experienced in
the new Edificio Terrazas, that has 1,800 m2 of gardens, it achieves 14% energy savings, 54% water savings and benefits from natural ventilation 30% above the usual standard". In this context, Edificio
Terrazas is well known since it is the
first office project with an enjoyable rooftop deck in Chile. It is currently undergoing LEED® certification.

One of the largest projects in this zone is the construction of the central area of Ciudad Empresarial.

Labra reveals that they are in the stage of drawing up the Master Plan, which they expect to complete within the next 12 months. "It is a project of over 300,000 m2, therefore it is a complex task given that we aim at developing the best design for an intensive mixed usage, with office
space, housing, business, facilities and entertainment".

Living and working in comfort

With an investment that has already reached US$ 100 million, Proyecto City Park is in itself a real estate cluster in the northeast part of Santiago. The initial project comprised 9 integrated buildings, spreading over 5 hectares, but
during 2013 the company in charge, Inversiones Urbanas (IU), acquired 10 more hectares, threefolding the available area and expanding the scope of the project developed by Juan Sabbagh's architect studio.

The first phase of City Park has already been concluded and stage two will begin in 2014 comprising two more buildings, which will add approximately 16,000 m2 of office
space. These will be operational by the end of 2015. Moreover, the residential area will begin in parallel. Of the total available area, 6 hectares will be intended for housing development with apartment buildings and large areas of green spaces; there will also be an area for expansion of office space, another that will be business oriented, one projected for a clinic and a hotel for executives and business travelers.

Denis Marcone, Development Manager of Proyecto City Park, explains that from a complete investment level, "in real estate
terms, the overall estimate is US$ 600 million. Whereas what we have completed today is about US$ 100 million between land and construction". He has also stated
that City Park has a projection of at least 10 years, until 2024.

According to Marcone, this area of Santiago, specifically the Huechuraba municipality, has become a corporate real estate development cluster, "if we think of areas east of the capital, there is no space for office or housing projects the size of what could be developed here, and the level of connectivity has already been considered. All this makes it very attractive".

The Sanhattan epicenter

Set in a large four-hectare park for public use, Parque Titanium, one of the most emblematic projects being built today in Santiago, is being erected and it will be delivered during the first quarter of 2014.

It was designed by the Chilean architect Abraham Senerman and his studio Senarq, the same to erect the Titanium La Portada building, a 200 meter high skyscraper. Parque Titanium is owned by the companies ASL Sencorp, Bethia and Inversiones Muni.

Parque Titanium comprises three 23 story office buildings with a height of 82 meters, a base that spans the three towers and that aims to be a culinary district, as well as a modern convention center with capacity for 1,800 people. The Parque Titanium project will provide 53,960 m2 of office space, 5,734 m2 of floor area intended for commercial use, 4,860 m2 for
conventions and 2056 parking lots.

In terms of energy, groundwater infiltration from the Mapocho River (the capital ´s main watercourse) has enabled the design of the air conditioning system using the thermal inertia of the ground stored in groundwater.

This project, considered as a harmonious whole together with the Titanium La Portada building, will provide the capital with a new architectural face. Parque Titanium was set up as green buildings from its design, with cutting edge technology which will enable significant savings in resource consumption as well as decreasing their impact on the environment
as far as possible. Just like its predecessor, Titanium La Portada building, Parque Titanium will be LEED® certified.

Chicureo and Chamisero

With regard to residential housing, one of the areas with the greatest real estate development potential in Santiago is Chicureo and Chamisero.

This is where the projects Valle Norte and Barrio Los Almendros in Santa Elena are set, both of Inmobiliaria Fernández Wood, a company with 56 years of experience that
targets a medium to medium-high market segment, specializing in the development of houses and apartments ranging from 2,000 UF (Development Units) to 8,000 UF.
Fernández Wood also develops projects in other areas of the capital, such as Parque Buín (south of Santiago) and the initiative of the Silvina Hurtado apartments, located in the municipality of Providencia. It also has Costaviña apartment project in Viña del Mar, Region of Valparaíso, close to the city casino.

Eduardo Crawley-Boevey, general manager of Inmobiliaria Fernández Wood, explains that this company is a "pioneer in the development of the concept of condominiums, especially in areas such as La Dehesa and Chicureo. We have chosen to
develop the first projects in Chicureo,
in the form of ZODUC (Conditioned Urban Development Zone). This zone offers all the necessary conditions to recover the neighborhood life close to nature and only a few minutes away from Vitacura".

In this scenario, one of the real estate's emblematic projects is Las Brisas de Chicureo. "Between 1994 and 1998 we built and sold over 100 houses, consolidating the first condos, contributing to a significant expansion alternative to the capital.

Today this is well-established real estate cluster".

A cRItIcALLOOk At SAntIAgO'S ReAL eStAte deveLOpMent

The boom of the capital's real estate development can be evaluated from various standpoints. It is clearly positive when observed from a commercial and corporate point of view. However, conclusions can
be diametrically opposed when observed from an architectural and urban policy standpoint. Igor Rosenmann, architect in Rosenmann & Arqtos Asociados, professor of the Metropolitan Technological University
and former Director of the National Association of Architects, states that
"especially in buildings for the middle/ lower middle class, fewer quality construction and housing conditions are offered. With the increase of urban profitability and economic efficiency, good construction ethics are lost and the floor area per inhabitant is reduced to the minimum limit allowed".

When assessing this, Rosenmann acknowledged that real estate development in 2013 was "strong, powerful, diverse and adapted to crisis efficiently and effectively."

He also added that consumer expectations and reliability "were very high and limited supply in young middle and upper-middle class socioeconomic sectors motivates and also assures that rise".

With regard to 2014, the former Director of the National Association of Architects argues that real estate development will continue to be strong, but with some changes: "overall prices should drop, especially in the outskirts, at least in
Santiago's metropolitan area. This considering that new development opportunities are arising in the outskirts, in areas such as Quilicura,
Renca, San Bernardo, Buín, Calera de Tango and Talagante, due to the new 10,000 hectares granted by the new Metropolitan Regulating Plan of Santiago (PRMS 100). I belibed that prices will continue to rise in the central municipalities because supply is shrinking and the expectation of
living in those areas of the city is increasing".

UF: The Chilean unit of measure

The UF (Development Unit) is a Chilean unit of measure adjusted daily according to the variation of the Consumer Price Index, i.e., it is an indexed monetary measure adjusted to inflation and that at March 2014, 1 UF equals about US$ 45.