Nueva oferta revitaliza segmento comercial e industrial

Sorteando la escasez de terreno disponible para levantar grandes proyectos están los desarrolladores de stripcenters y bodegaje, segmentos que hoy prácticamente se venden "en verde" y logran rentabilidades sobre UF + 8%.

 El mercado inmobiliario industrial y comercial también presenta buenas perspectivas para lo que resta de este año.

El ejercicio 2011 entrega varias claves que permiten pensar que no debería ser de otra forma, porque, en el caso del segmento industrial, luego de más de una década de bajo dinamismo en la nueva oferta de parques industriales en la Región Metropolitana, el sector parece entrar en un nuevo ciclo de auge.

Prueba de ello es que el año pasado, la producción —o nueva oferta— de este tipo de espacios alcanzó el segundo nivel más alto desde 1998.

Según un informe de la consultora inmobiliaria GPS Property, se trata de 103,48 hectáreas, lo que representa una importante alza respecto de las 23 que había en 2010, En el segmento comercial, los stripcenters parecen experimentar un segundo aire después de la expansión registrada entre 2007 y 2009. Si en 2010 la producción de este formato de centro comercial de pequeña escala bajó a poco más de 5.000 m2, el año pasado la oferta se cuadruplicó y bordeó los 20.000 m2 en Santiago, cifra que se acerca a lo que se espera que completen este periodo, según las proyecciones de Colliers International.

Actualmente, en la Región Metropolitana hay 72 stripcenters, lo que se traduce en más de 103.000 m2 arrendables. Esto se debería a que la mayoría de los nuevos desarrollos inmobiliarios tienen como idea no sólo satisfacer las necesidades de vivienda, sino también incluir servicios de equipamiento a distancias razonables. Otro elemento que jugaría a favor para este negocio es su escala, pues están orientados a satisfacer demandas de tipo vecinal y encontrar terrenos para esas dimensiones es más fácil que en el caso de los malls.

A juicio de Marcos Kaplún, director de Kayco International Group, este modelo resulta bastante atractivo como negocio. "Se invierte en un terreno que lo único que puede hacer es subir de precio, donde se puede desarrollar un stripcenter que se arrienda con una rentabilidad de UF + 8%", describe.

Muchos desarrolladores menores ya se han percatado de que no se requiere de una gran inversión porque la construcción no es muy incidente y con un contrato de arriendo de un operador grande siempre va a haber alguien dispuesto a comprarle el flujo, considerando además que los retailers están con planes de expansión.

LOTEOS Y BODEGAJE El mercado de parques industriales presenta un particular dinamismo en la zona poniente de la capital, lo que se explica por los últimos proyectos viales y la disponibilidad de terrenos. Esto hace pensar que se convertirá en una nueva zona de expansión. Entre los que se agregaron este semestre se encuentra el Parque Industrial Los Espinos, próximo a Camino a Noviciado, en Pudahuel, que ingresa al mercado con 478.233 m2, cuenta con 37 lotes urbanizados, con terrenos desde 6.200 m2, y uso de suelo industrial con calificación molesta. "Es importante destacar que más de la mitad de sus terrenos se vendieron en verde", destacan en GPS Property. Al anterior proyecto se suma el Parque Industrial El Montijo, de Inmobiliaria Socovesa, ubicado en la calle Miraflores con Autopista Américo Vespucio, en Renca, que cuenta con una primera etapa de 9 macrolotes, de los cuales sólo 2 se encuentran disponibles, con una superficie desde 1,8 hectáreas hasta 7 hectáreas. Por último, la segunda etapa de Jardín del Sur, ubicada en San Bernardo, posee 45 lotes urbanizados, con una superficie desde 1.500 m2 y un uso de suelo que es de calificación molesta. Este ingresa al mercado con el 100% de sus superficies vendidas.

Según los expertos, durante la última década el mercado fue absorbiendo el inventario destinado a parques indus triales, lo que generó un aumento de precios y gatilló la fuere entrada de nueva oferta en 2011. Pero a pesar de que ésta fue 2,5 veces superior al promedio registrado los últimos 10 años, el mercado absorbió ávidamente las nuevas unidades disponibles, terminando el año con una vacancia de 1,7%. Así, se espera que los precios de venta experimentarán un alza de más o menos 4% respecto de los registrados en 2011 y la rentabilidad se situará entre UF + 8% y 9% sobre la inversión de construcción para arriendos. Matías Peró, subgerente de Desarrollo de Bodegas San Francisco (BSF), señala que el mercado inmobiliario industrial seguirá muy ajustado y dinámico en la Región Metropolitana producto de la escasez de terrenos industriales y al crecimiento económico. "Los precios han tendido al alza y no veremos cambios en la medida que no se incorporen nuevas superficies generadas por cambios en los planos reguladores comunales y regionales", asegura. Y anticipa que el precio de arriendo de bodegas en condominios —debido a lo observado en los últimos dos años— seguirá una leve tendencia al alza, llegando a un promedio superior a 0,11 UF/m1.

Fuente: La Segunda

Fecha: 31 de Junio de 2012.