Los strip center retoman protagonismo en la industria inmobiliaria comercial

 El desarrollo residencial en la periferia de Santiago y en regiones, junto con la baja en las expectativas de rentabilidad de los inversionistas, son las principales razones para que los centros comerciales de pequeña escala sigan validándose como formato.

María de los Ángeles Pattillo

Los strip center están con un segundo aire, después del crecimiento sostenido que experimentaron entre los años 2007 y 2009. Si en 2010 la producción de este formato de centro comercial de pequeña escala bajó a poco más de cinco mil metros cuadrados (m {+2} ), el año pasado la oferta se cuadruplicó, y bordeó los 20 mil en Santiago, cifra que se acerca a lo que se espera para este 2012, según los datos que maneja Colliers International Chile.

Actualmente, en la Región Metropolitana hay 72 strip center , lo que se traduce en más de 103 mil m {+2} arrendables. Augusto Rodríguez, portfolio manager de Rentas Inmobiliarias de Celfin Capital, atribuye este dinamismo al crecimiento de las ciudades. "La mayoría de los nuevos desarrollos inmobiliarios tienen como idea no sólo satisfacer las necesidades de vivienda, sino también incluir servicios de equipamiento a distancias razonables", dice.

En Celfin, por ejemplo, ven con interés a Concepción, Antofagasta y Copiapó, entre otras, para elevar su cartera, que hoy llega a 15.

Para Rodrigo Farías, gerente general de Arauco Express (sociedad entre el fondo de inversión Aurus y Parque Arauco), otro elemento que juega a favor para este negocio es su escala. "Vienen a satisfacer demandas de tipo vecinal, y encontrar terrenos para esas dimensiones es más fácil que en el caso de los malls ".

Hoy manejan un portafolio de siete strip center , pero en cinco años más planean aumentar la cifra a más de 30. A juicio de Marcos Kaplún, director de Kayco International Group, este modelo es atractivo como negocio.

"Uno invierte en un terreno que lo único que puede hacer es subir de precio, y además se puede desarrollar un strip center que se arrienda con una rentabilidad de UF + 8".

Más actores "Muchos desarrolladores menores se han dado cuenta de que no se requiere de una gran inversión, porque la construcción no es muy incidente, y con un contrato de arriendo de un operador grande siempre va a haber alguien dispuesto a comprarle el flujo, considerando además que los retailers están con planes de expansión", dice Rodríguez.

Además, agrega que ante lo volátil del mercado de renta variable, muchos inversionistas han optado por los ladrillos, y este formato es uno de ellos. "Hay mucha gente buscando inversiones de este tipo, por lo que aumenta la demanda y bajan los precios". Por eso, Pedro Pablo Rivas, gerente de desarrollos comerciales de Global Property Solution, indica que es conveniente estar hoy en esta industria. "Se exigen rentabilidades más bajas que antes, y eso ha permitido que la industria se mantenga sólida. Independiente de que el suelo suba, como las tasas han bajado sigue siendo un negocio atractivo". Actualmente, las rentabilidades se mueven entre 8% y 10%.

Augusto Rodríguez explica que la cifra va a depender de cuánto pese dentro del mix de arrendatarios la tienda ancla, que normalmente es una farmacia, supermercado o gimnasio.

"En general, éstas pagan menos arriendo porque el riesgo es más bajo, ya que alquilan a mayor plazo. Hay que sacrificar rentabilidad a cambio de que generen tráfico". Pero el propietario también puede captar parte del éxito del arrendatario a través de un arriendo móvil. "Los buenos contratos tienen un alquiler fijo, más un variable, que depende de las ventas de la tienda ancla", dice Rodríguez.

En el caso de Celfin, el monto variable obedece al tipo de local de que se trate: en el caso de los supermercados, se mueve en torno a 2%, para las farmacias está entre 3,5% y 4,5%, mientras que un lavaseco puede llegar a pagar un 15% de sus ventas. Y Marcos Kaplún agrega que los arriendos del primer piso pueden llegar a costar el doble que los del segundo piso.

Lo que viene

El concepto de strip center va a seguir funcionando en la medida que el parque automotor siga creciendo. "Son un aporte porque entregan amplitud al parking , lo que es cada día más relevante ya que hay menos partes para estacionarse", dice Augusto Rodríguez.

A esto hay que agregar el crecimiento y la renovación urbana. A juicio de Kaplún, aún hay espacio para crecer en los sectores norte, sur y poniente de la capital. Según el último informe de GPS, el área poniente concentra sólo el 5% de la superficie de este formato, mientras el norte y el sur bordean el 20%, respectivamente.

El resto, lo capta la zona oriente.

La académica del Instituto de Estudios Territoriales de la UC, Liliana de Simone, estima que en los próximos años va a haber una mayor presencia de estos desarrollos comerciales en zonas de ingresos más bajos. "Se generará una democratización del strip center , se esparcirán de mejor modo en la ciudad y adecuarán su oferta a otros públicos objetivos".

Pedro Pablo Rivas sostiene que ya se están viendo las primeras luces de este fenómeno, sobre todo en el segmento C2 y C3. "Es una cosa que antes no ocurría, pero se ha ido consolidando. Aunque obviamente en esos estratos el modelo es más pequeño, porque faltan operadores", concluye.

El formato

Los strip centers varían de tamaño y van desde tres mil hasta 30 mil metros cuadrados. Según el último informe de GPS, en la zona sur y poniente es donde se concentran los más grandes: "Responde a que la mayoría cuenta con un supermercado de pequeña escala como tienda ancla, ya que este consumidor de menor poder adquisitivo realiza compras diarias de productos perecibles".

El primer centro comercial que se desarrolló en el país bajo el concepto de strip center fue el que hizo Patio Gestión Inmobiliaria en Pedro Fontova, comuna de Huechuraba, a mediados de la década pasada. Este recinto se mantuvo por muchos años como el único del sector, hasta que hace unos cinco años llegó la competencia.

Hoy en esta calle hay tres strip centers abiertos, más uno en construcción. La mayoría tiene un supermercado o una farmacia como tienda ancla. Retornos. La rentabilidad promedio en este negocio fluctúa entre 8% y 10%.

Foto:MANUEL HERRERA

Fuente: El Mercurio

Fecha: 16 de Junio de 2012.