Fondos de inversión inmobiliaria dinamizan el mercado e impulsarían nuevos productos

La casi inexistente oferta para la venta y el aumento de la tendencia de comprar nuevos proyectos en fases muy preliminares para el arriendo, un activo considerado más seguro en escenarios de volatilidad, han impulsado en los últimos años las operaciones de estos actores, que podrían expandir su modelo a otros ámbitos, como centros de convenciones, hoteles y estacionamientos.
Los fondos de inversión inmobiliaria han aportado en los últimos años un gran dinamismo al mercado de oficinas nacional y han permitido que muchos inversionistas, individuales y corporativos, puedan acceder a proyectos de envergadura, algunos de ellos altamente tecnologizados.
“El auge de este tipo de instrumento financiero es más valorado cuando aumenta la volatilidad bursátil. La gente prefiere invertir en ladrillos, porque lo consideran más seguro”, reflexiona Marcos Kaplún, director de Kayco International Group.
Sin ir más lejos, a fines del año pasado, Kayco gestó el acuerdo que hizo posible que Celfin comprara la torre Plaza Manquehue –construida por el fondo Fundación Las Américas (relacionado con el Grupo Penta)– en cerca de US$ 40 millones a través de su Fondo de Rentas Inmobiliarias II.
El edificio está ubicado en Manquehue con Alonso de Córdova, muy cerca del metro Manquehue. La transacción incluyó la torre de oficinas y una placa comercial de dos pisos, por un total de 17 mil m2 útiles (más estacionamientos y bodegas), que saldrían al mercado a fines de 2012 o a principios de 2013.
Este inmueble se ubica al lado del Hotel Ibis, que el fondo Fundación Las Américas levanta en alianza con el grupo Accor.
Dicha operación fue el tercer negocio que concreta este vehículo inversor, que ya había comprado un edificio en Augusto Leguía con Apoquindo y nueve stripcenters al grupo Israel-Sinay el año pasado.
Esta operación es sólo un ejemplo de una tendencia mundial en expansión. “Los inversionistas de todo el mundo buscan mercados más seguros y auspiciosos para invertir en proyectos inmobiliarios o ‘real state’”, asegura Kaplún, quien viene llegando de la feria internacional de los profesionales inmobiliarios, MIPIM 2012 (del francés Marché International des Professionnels de l’Immobilier), que se realiza en Cannes y reúne a más de 19.000 profesionales inmobiliarios provenientes de más de 90 países.
“A pesar de la profunda crisis que vive el Viejo Continente, el mercado permanece sólido y los inversores se han vuelto más cautos y cuidadosos para evaluar cada proyecto.
Sus ojos se están volviendo hacia mercados latinoamericanos como México, Brasil, Chile, México, Perú y Colombia, porque presentan interesantes espacios de crecimiento y mayor seguridad”, afirma.
Es así que recientemente un fondo de inversiones de Qatar manifestó su interés por arribar a Viña del Mar a desarrollar negocios. Kaplún explica que los empresarios árabes mostraron su disposición a analizar el proyecto “Palmas de Viña”, de propiedad de Quiscal S.A., que se desarrolla en la parte alta de Viña del Mar, en torno a la vía de Las Palmas.
Lo que les habría abierto el apetito sería la cantidad de terreno que está disponible en Viña del Mar en un solo proyecto, que supera las 700 hectáreas.

Compra en verde
Según el operador inmobiliario, este dinamismo ha hecho que los precios en algunas zonas se incrementen, porque existe una escasez muy grande de oferta. “En 6 meses, en el eje Apoquindo, los precios de venta subieron de 62 UF+IVA a 67 UF+IVA. Además, una misma oficina puede tener cuatro precios distintos: si es una planta libre vacía, si está equipada y/u ornamentada, si tiene un contrato de arriendo vigente (en ese caso mandan los flujos), y si la quiere arrendar un vecino (empresa que ya ocupa un espacio en el mismo edificio)”, detalla.
Otra tendencia que está cobrando fuerza es la compra en verde. Esto se debería a que como hoy prácticamente no existe oferta para la venta, los fondos, y también las compañías de seguros, están comprando cada vez más en esta modalidad, pues de esa forma se aseguran grandes volúmenes de superficie que en uno o dos años pueden ingresar al mercado. De esta forma gestionan los contratos de arriendo con precios que cumplen con las expectativas de rentabilidad de sus inversores.
En estas operaciones se paga un tercio al momento en que se firma el acuerdo de compra-venta, un tercio cuando se termina la obra gruesa y la última porción una vez que el edificio está terminado y registrado en el Conservador de Bienes Raíces.
“Incluso, algunos están comprando en ‘azul’, cuando el proyecto aún está en fases muy preliminares”, asegura Kaplún.

Tendencias en alza
Una de las aprensiones que rondan en el mercado es que la demanda local no dé abasto con la oferta que se prevé que ingrese al mercado en los próximos años. “Yo tengo una teoría: vamos a tener que importar demanda para que ocupe la superficie que se sume al stock actual en los próximos años”, plantea Kaplún, y agrega que cree que los inversionistas que actualmente están apostando tan fuertemente por oficinas van a ir derivando a otros productos, como son los estacionamientos.
“En el centro de Santiago, el precio de los estacionamientos ha subido, en siete años, de $2 millones a $10 millones.
Este es un mercado que presenta grandes espacios de crecimiento y al que se pueden incorporar nuevos actores y obtener muy buenos resultados, ya que en Santiago una hora de estacionamiento vale cerca de US$ 4, un precio muy similar al de los mercados desarrollados”, asegura el operador.
Otro producto que está cobrando gran relevancia son los edificios mixtos que albergan oficinas, hoteles, centros de convenciones y/o viviendas. “Las grandes cadenas hoteleras están muy interesadas en invertir, y para estos clientes es necesario construir un producto específico. La tendencia mundial son los edificios mixtos como Isidora 3000 y Costanera Center. Muchos inversionistas van a derivar a ese tipo de inmuebles”, señala Kaplún.

Fuente: La Segunda
Fecha: 30 de Marzo de 2012.