Oficinas: Arriendos de largo plazo

El mercado de oficinas también ofrece buenas oportunidades de inversión. Marcos Kaplún, director de Kayco International Group, consultora que este año llevó adelante la asesoría para que un fondo de inversión brasileño concretara el desembolso más caro -52 UF/m2- por cinco oficinas en el centro, señala que "como el sistema financiero está ofreciendo bajas rentabilidades y alta volatilidad, los ladrillos se muestran como una opción segura para los inversionistas porque siempre valen, aún cuando su valor futuro no se pueda garantizar".

Los metros cuadrados de oficinas con contratos a largo plazo son un producto altamente apetecido y relativamente escaso, por cuanto la producción de oficinas continúa baja. Juan Manuel Garcés, director de Transacción Services de CB Richard Ellis Chile (CRRE), explica que a pesar de la escasez actual de oficinas clase A, la visión de largo plazo de los actores del mercado y las expectativas de una mayor oferta a partir del 2012 han mantenido los valores de arriendo constantes. "Es importante destacar que los precios de lista se mantienen sin variaciones significativas: sin embargo, las condiciones de negociación se hacen cada vez menos flexibles a medida que la oferta escasea", advierte.

Los expertos consultados coinciden que el actual panorama es excelente para seguir tomando posiciones en este mercado, incluso cuando se prevé un aumento en la tasa de vacancia. Este año debieran ingresar 92.864 m2 nuevos de oficinas Clase A y A+, mientras que para el 2012 se espera la entrada de 243.175m2, gran parte de los cuales corresponden a Costanera Center. En 2013, en tanto, se estima que la producción anual alcanzará a 367.865 m2. Esto haría que la vacante alcance su punto de equilibrio, situándose en torno a un saludable 6%.

En cuanto a los precios de venta, estos nuevamente han mostrado una tendencia al alza, mayor que la de los arriendos, porque actualmente no existen alternativas de oficinas en venta.

No hay que olvidar que los edificios clase A y A+ son adquiridos, en la mayoría, por inversionistas internacionales, fondos de inversión y compañías de seguros para negocios de renta, quienes posteriormente salen a arrendar estas superficies, lo que hace estimar que el precio de venta a usuario final debería mantenerse en el corto plazo.

El precio promedio de arriendo de oficinas en esta categoría, a junio de 2011, es de 0,551 UF/m2, en el de Providencia, 0,52 UF/m2, en el de Las Condes 0,58UF m/2, en el de Vitacura 0,50UF m2 y en el sub centro Ciudad Empresarial 0,37 UF/m2. Este último es el que ha experimentado la mayor disminución este último periodo, los precios de arriendo han subido. La situación cambiará en el mediano plazo, ya que para el 2013 se estima que ingresarán 22 edificios nuevos, que aportarán 367.864 m2 al stock.

Asimismo, se espera que los próximos dos trimestres ingresen 41.146 m2 al mercado de oficinas clase B, que corresponden a un total de seis edificios: cinco ubicados en la comuna de Las Condes y uno en el corredor de Providencia.

Marcos Kaplún adelante que en Puente Alto está emergiendo una incipiente oferta de oficinas de pequeñas superficies (30m2) destinada a servicios públicos, profesionales y consultas médicas. Esta sería impulsada, principalmente, por la extensión del metro.

Debido a que no han ingresado proyectos significativos de oficinas de Clase A y A+ en este último periodo, los precios de arriendo han subido.

La situación cambiaría en el mediano plazo, ya que para el 2013 se estima que ingresarán 22 edificios nuevos, que aportarán 367.864m2 al stock.

El actual panorama es excelente para seguir tomando posiciones en el mercado de oficinas, aún cuando se prevé un aumento de la tasa de vacancia.

Fuente: Revista Alternativas de Inversión de La Segunda.
Fecha: 25 de Agosto de 2011.