Desde el estallido social de octubre de 2019 la comuna de Santiago vive una transformación. El deterioro del casco histórico producto de la denominada zona cero, depreciaron un 60% el valor comercialdel sector. ocasionando la fuga de empresas, turistas y la pérdida de dinamismo económico de la comuna. Sin embargo, tras cinco años el centro comienza a mostrar señales de recuperación Santiago centro esté en un proceso de estabilización y recuperación recuperación progresiva. EI sector comercial muestra señales de repunte, las oficinas han reducido su vacancia y el mercado residencial ha aumentado sus ventas, indicó el gerente inmobiliario de Colliers. Sergio Correa. Según la consultora, la vacancia de las oficinas clase A disminuyó en 3.7 puntos porcentuales en el último año para situarse en 10,3% en lo que va transcurridode 2025. La superficie alquilada se revalorizó entre 10% y 15% en el último año, alcanzando en algunas zonas a 1,2 UF /rn2.
Este presente data a lo que ocume hace un año cuando, según datos de Colliers, las oficinas registraron una vacancia de 14%. Una consecuencia dela decisión de empresas como Banco Bice, Enel, Falabella corporativo, corporativo, Corona y Banco Santander de trasladarse al sector oriente.
El éxodo repercutió en el área comercial, donde el valor de los arriendos de locales pasó de 2.5 UF/ m2 en 2019 al UF/m2 en 2024, y el menor dinamismo impacto a sus operadores, que sufrieron caldas de ventas en niveles de 62% entre 2019 y 2024.
En el segnento habitacional, Teodosio Teodosio Cayo, socio de la consultora Arenas & Cayo, apunta que el valor de los arriendos cayeron un 9% en términos reales pero la demanda se ha mantenido al alza. No obstante, recalcó que los efectos inmobiliarios positivos para la comuna no están absolutamente consolidados, por lo que llama a la cautela. Pioneros en reconversión En este escenario de desaceleraclón desaceleraclón inmobiliaria general, un proceso que alienta perspectivas de recuperación es la reconversión de inmuebles comerciales y de oficinas en edificios residenciales.
En medio de una desocupación de espacios de oficinas a niveles de 60 mil m2 en 2023, la desvalorización y la alta vacancia ha sido vista por algunos inversionistas como una oportunidad siguiendo una tendencia Imperante en muchas ciudades del mundo. El actor más activo en esta linea es la inmobiliaria Cassé Estudio, ligada a los hermanos Simón, Joa quin y Tomás Duch.
La firma ha reconvertido dos proyectos ya terminados -en el barrio República y en la calle Monjitas, cerca del metro Bellas Artesque suman 1.700 m2 mientras continúan transformando otros 10.400 m2 en tres diferentes diferentes proyectos que sumarán 182 departamentos. Y adelantan que se encuentran analizando en un nuevo proyecto en la zona. Creemos firmemente que el centro de Santiago tendrá un nuevo auge de inversión. Los planes de urbanización y la creciente demanda de espacios de alta conectividad (… ) hacen que el sector inmobiliario en esta zona vuelva a ser una apuesta atractiva, indicó Simón Duch, co-fundador de Cassá Estudio. A una mayor escala, la inmobilieria Territona apostó por un ambicioso proyecto de reconversión del excdificio excdificio de Enel, en Santa Rosa 76, a pasos del metro Santa Lucia. El proyecto contempla una inversión de USS98 millones para desarrollar oficinas, departamentos y espacios comerciales, ya se encuentra tramitando tramitando los permisos ambientales. Marcos Kaplún. director ejecutivo de Kayco Internacional Group prevé que la reconversión dará un nuevo aire ala comuna de Santiago. En la medida que empiecen a llegar inquilinos, va a aparecer más gente interesada en tener el negocio correcto. Esto va a revitalizar el centro de Santiago y los negocios, estima.
Barreras a la reactivación Kaplún advierte, eso si, que la reactivación estará determinada por el combate de la delincuencia y argumentó que la seguridad le devolvería el atractivo a un sector que no se ha recuperado completamente de los embates de octubre de 2019. Como dato, según una encuesta de la Cámara Nacional de Comercio, publicada en septiembre pasado. la delincuencia y el comercio ambulante son dos de los principales problemas que enfrenta el sector. Al respecto, la nueva administración comunal, encabezada por el alcalde Mario Desbordes, prometió combatir ambos problemas y continuar con la recuperación de espacios públicos.
Para enfrentar la inseguridad y reactivar la zona, la municipalidad de Santiago en conjunto con el Gobierno Regional ha implementado planes como el aumento de guardias de seguridad y patrullajes en los ejes más transitados. Pero la inseguridad no es la única barrera, la obtención de los permisos permisos es otra de las grandes vallas que enfrentan las empresas a la hora de optar por la reconversión de edificios. El estudio Pro vivienda 2024 de Colliersi determinó que la tramitación de los permisos Inmobiliarios en la comuna promedia los 348 días. Esta demora -a juicio de los desarrolladores incrementa la inversión Inicial y repercute en el precio de venta final del inmueble.
En Chile, Ia reconversión de edificios aún está en proceso de análisis, ya que hay que revisar en detalle cuál es la rentabilidad real de ese tipo de inversiones, que dado el tipo de construcción y los largos procesos de aprobación de permIsos, han hecho que las Iniciativas de proyectos de reconversión sean pocas aun, o de proyectos muy pequeños afIrmó Ingrid Hartmann, Senlor Research Manager de CBRE. Pese a las demoras, desde el municipio destacen que son la tercera comuna más expedita en tramitar los permisos.
Plan regulador: La explosión del desarrollo urbano que elevó la población comunal desde 240 mil habitantes en 1994 a los actuales 400 mil, ha tenido como base el Plan Regulador vigente, el cual ahora se encuentra bajo observación de la actual administración edilicia. Actualmente, estamos en un proceso de revisión profunda de nuestro Plan Regulador, para pensar su reformulación total desde la perspectiva que permita alcanzar una nueva visión del desarrollo territorial basada ahora en la regeneración urbana, indicó Mauricio Valenzuela, asesor Urbanista de la Municipalidad de Santiago.
Diario Financiero – 15 de marzo de 2024