Inversionistas etranjeros tras nuevo proyecto en Av. Las Condes

Inversionistas etranjeros tras nuevo proyecto en Av. Las Condes

Durante el segundo trimestre de este año comenzará la construcción de un nuevo edificio de oficinas en Av. Las Condes, esquina Los Llanes y La Trilla, a dos cuadras del tradicional Tavelli y tres cuadras del metro.
El edificio de nueve pisos, que tendrá un costo de unos US$ 40 millones y estaría listo durante el segundo trimestre de 2020 es de propiedad de un familly office chileno, pero ya ha generado interés en distintos grupos para adquirirlo.
Marcos Kaplún, director de Kayco y que asesora al familly office propietario del proyecto, dijo que entre los interesados está el grupo brasileño Taba, así como también un conglomerado colombiano que busca edificios para comprar en Chile. Dijo que también hay empresas locales interesadas en la iniciativa.

Fuente: Diario financiero.
Fecha: 19 de febrero de 2018.

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Demanda de oficinas se reactiva y se registra la menor vacancia desde fines de 2013

Cifras del tercer trimestre en mercado de edificios Clase A en la capital:

Demanda de oficinas se reactiva y se registra la menor vacancia desde fines de 2013.

Si bien los precios aún no se recuperan, los grandes “ofertones” para los nuevos arrendatarios estarían llegando a su etapa final, afirman en GPS Global Property.

MARCO GUTIERREZ V.

La época cuando la oferta de oficinas era ecesiva en la capital y los nuevos arrendatarios podían conseguir grandes descuentos y amplios períodos de gracia, parece estar en su fase final. La demanda volvió a reactivarse y hoy los espacios disponibles y proyectos en carpetas son acotados.
Por octavo trimestre consecutivo, la vacancia de oficinas Clase A -o de alto nivel- continuó su tendencia a la baja, cerrando el tercer trimestre en un promedio de 5,21%, una disminución respecto del 6,14% registrado a junio, según GPS Global Property Solutions con datos al 15 de septiembre de 2017.
La gran novedad esta vez es que ese porcentaje (5,21%) se convirtió en la menor vacancia desde fines de 2013, cuando se situó en 4,86% para luego seguir una escalada que la llevó en 2015 a eiir un promedio cercano al 10%. En esa fecha el sector se vio golpeado por la pérdidad de arrendatarios ligados a la minería, la baja epansión de la econocmía y el alto inventario de oficinas.
El tercer trimestre estuvi marcado por colocaciones de grandes siperficies, desde mil a cinco mil metros cuadrados, concentradas en el corredor El Bosque – El Golf de Las Condes.
Entre las operaciones que destacaron en el periódo Julio-septiembre, destacó el arribo de Anglo Américan a la torre de Titanium y la ocupación que registró el edificio Génesis en Avenida Appoquindo, comenta la gerente de Desarrollo y Estudios de GPS, Ingrid Hartmann.
La vacancia del tercer trimestre se traduce en 127.184 m2 de oficinas Clase A disponibles Pese a que los espacios desocupados han bajado, esta situación no se refleja aun en los precios, ya que en promedio el arriendo bordeó las 0,53UF por m2, cifra menor a las 0,54UF del segundo trimestre.
Hartmann estima que a fines de 2017 el mercado podría mostrar una caída en los valores, ya que generalmente existe un desfase al respecto.
La ejecutiva afirma que la época de “ofertones” para los arrendatatios terminó, y que la vacancia seguirá retrocediendo por la escacez de proyectos, indica que para lo qe resta de este año y en 2018, ingresarían unos 130 mil m2 nuevos, sin considerar Costanera Center. Esa cifra es ajustada, agrega, ya que solo este año se han construpido 77 mil m2.
De todos modos, el director de Kayco International Group, Marcos Kaplún, asegura que que aún “hay opciones de descuento para los arrendatarios y de negociar contratos a cinco años, con al menos, seis meses libres de pagar arriendo. Además, las comiciones pagadas a los corredores han subido 50%.

5% es la vacancia global o tasa de espacios desocupados por GPS para el cierre de 2017.
11,,73% es el porcentaje de oficinas disponibles en la comuna de Providencia. Le sigue Vitacura, con 9,13%
0,57UF por metro cuadrado es el precio promedio de arriendo en la comuna de Las Condes.

La comuna de Las Condes es la que registra la menor tasa de vacancia en la capital.

Fuente: El Mercurio.
Fecha: 21 de Septiembre de 2017.

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45% de quienes compran propiedades como inversión opta por estacionamientos.

45% de quienes compran propiedades como inversión opta por estacionamientos.

Cada vez son más quienes adquieren propiedades nuevas o usadas para luego arrendarlas. Si en 2013 fueron 1.424 las personas naturales que compraron uno o más inmuebles como inversión, en 2016 esa cifra subió 2,3 veces hasta llegar a 3.302 nuevos propietarios. Así lo detalla un estudio de Colliers International Chile sobre la base de datos del Conservador de Bienes Raíces de Santiago en nueve de las comunas con más transacciones de la capital: La Florida, La Reina, Las Condes, Maipú, Ñuñoa, Peñalolén, Providencia, Santiago y Vitacura.

Según la experiencia de José Tomás Lagreze, gerente comercial de Franquicias de Fuenzalida Propiedades, se trata en su mayoría de profesionales jóvenes bajo los 45 años. “No compran más de cinco unidades por lo general, pues no piensan dedicarse al negocio de las propiedades, sino que lo ven como algo paralelo a su trabajo”, indica el ejecutivo. Según los datos de Colliers, quienes compran estacionamientos, en promedio, adquieren cinco unidades, mientras que los que prefieren departamentos toman dos a la vez.

Para Teresa Campos, directora del área de consultoría de Colliers, muchos de estos inversionistas están recién ingresando a este mercado, lo que explica la preferencia por mantener la figura de persona natural antes de crear una jurídica. “Ahí se nota que hay un desconocimiento, pues hay una serie de beneficios al formar una sociedad”, dice la ejecutiva.

El socio de Real Estate de la consultora BDO, Nicolás Herrera, explica que a quienes buscan mantener la propiedad en el largo plazo efectivamente les conviene formar una sociedad: “Los costos de administración pueden ser rebajados de los ingresos para el cálculo del impuesto y, además, se pueden reducir otros egresos, tales como mantenciones y gastos comunes, por lo que la base de cálculo del impuesto puede ser menor al de una persona natural”.

Ahora bien, durante el año pasado estos inversionistas compraron 11.678 inmuebles, la mayoría de ellos estacionamientos (5.238 unidades y 45% del total) y departamentos (3.452), representando ambos el 74% del total; aunque también hubo gente que optó por bodegas (1.595), casas (655), oficinas (502) y locales comerciales (236). Respecto del año 2013, se observa un incremento en más de 5.400 unidades.

Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, no se extraña por el fuerte aumento de este tipo de cliente. “En el último tiempo ha ingresado mucha gente al segmento, para asegurar su futuro. Buscan en la propiedad inmobiliaria una fuente de ingresos adicionales para la edad madura”.

A su juicio, los inmuebles presentan dos grandes ventajas por sobre los instrumentos financieros tradicionales, como las acciones o los depósitos de largo plazo: “Todas las propiedades han aumentado de valor, por lo que finalmente hay un doble ingreso: el del arriendo y lo que se gana en plusvalía. Además, la propiedad ha demostrado ser segura en términos de rentabilidad”. Según los cálculos del gestor inmobiliario y fundador de la consultora Kayco International Group, Marcos Kaplún, los retornos de un producto inmobiliario debieran moverse en UF + 5% o 6% anual.

Efecto IVA explica aumento explosivo de departamentos

El crecimiento más importante en los últimos tres años se percibe entre quienes compran departamentos como inversión, que suben de 72 a 1.479 individuos en dicho lapso. Mientras que en términos de viviendas transadas, estas aumentaron de 104 a 3.452 unidades en altura. Para no contaminar la muestra con el segmento de segunda vivienda, Colliers solo incluyó dentro del mercado residencial a las personas que se apropiaron de dos o más inmuebles en un mismo año y en las comunas analizadas.

Distintos expertos coinciden en que este escenario fue impulsado por el fin de la exención del IVA, en las propiedades promesadas después de diciembre de 2015 y entregadas después de diciembre de 2016. “No pudo haber mejor campaña de márketing que el llamado a comprar antes de que llegara el IVA. Hubo ventas desmesuradas”, indica Campos.

Víctor Danús, gerente general de la corredora ProUrbe, cree que la preferencia por adquirir departamentos también se explica por su alta demanda: “Las unidades pequeñas generan mucho interés, sobre todo en zonas cercanas al metro y, además, con mensualidades más bajas que las de mayor metraje, por lo que hay un gran número de personas que tienen capacidad para arrendarlos”.

Después de las viviendas en altura, los inversionistas se concentran en los estacionamientos. En 2016 hubo 1.036 personas que compraron este tipo de inmueble, 443 individuos menos que en la alternativa residencial. Sin embargo, quienes adquieren estacionamientos lo hacen en mayor cantidad, ya que representan el 45% del total de unidades que luego se arriendan. En este caso, para no alterar la muestra, no se consideraron los estacionamientos que se promesan junto con el departamento como paquete.

Para Lagreze, los estacionamientos tienen una serie de atractivos, como su bajo nivel de mantención, su fuerte demanda y el hecho de que se puede sacar rápidamente a quien incumple. Domínguez añade que los arriendos se negocian anualmente, por lo que se pueden ajustar más rápido que oficinas o locales comerciales, junto con tener un menor costo total respecto a estas otras opciones.

Eso sí, Kaplún recomienda fijarse en el reglamento de copropiedad. “Hay algunas comunidades con normas que estipulan que solamente pueden usar los estacionamientos los residentes del edificio, y si no se puede arrendar a alguien externo no conviene”, dice. Asimismo, el experto advierte que la gran traba para esta inversión es la poca oferta existente, ya que es difícil que en los proyectos inmobiliarios haya más de dos opciones a la venta y generalmente están condicionadas a la compra del departamento.

Sin embargo, Danús señala que en los desarrollos de Santiago centro hay stock . “En varias construcciones la gente prefiere comprar la vivienda sin estacionamiento, ya que hay acceso al metro y locomoción colectiva y se logra un precio más atractivo de arriendo, entonces hay otras personas que se interesan por esos saldos”, dice.

Oficinas y locales comerciales son los únicos que van a la baja

A pesar del aumento en el número de compras de propiedades para inversión, hay dos tipos que caen en los últimos tres años: los locales comerciales y las oficinas. En el primer caso, hubo 402 transacciones en 2013 mientras que el año pasado se registraron 236, en tanto que en oficinas la baja fue de 668 a 502 unidades, según los registros de Colliers.

La contracción de los espacios comerciales se explica por su falta de oferta, cree Lagreze. “Este fenómeno pasa por dos razones: la venta presencial pierde fuerza por las aplicaciones online , y porque los polos que se están abriendo son bajo la figura de mall , donde hay un gran operador que arrienda”, apunta.

A juicio de Danús, tanto los locales como las oficinas han perdido protagonismo dado el menor crecimiento económico. “En ambos casos baja la demanda si se contrae la actividad productiva. Además, en los dos formatos el arriendo se hace más difícil pues es por períodos largos, de más de dos años, y donde se debe habilitar el lugar en relación al giro del negocio que se instala”, dice.

En el caso de las bodegas, en tres años no disminuyó el número de unidades compradas, pero, dentro de los indicadores que subieron, es el que registra el alza más moderada, de un 16%. Según Campos, este tipo de propiedad va a ir perdiendo cada vez más protagonismo dentro de las personas naturales: “Por una cuestión de seguridad, la oferta tiende a agruparse en parques industriales, que tienen un único operador. Por lo que los galpones independientes no generan tanto interés”, precisa.

Casas impulsan la presencia de inversionistas en Maipú y La Florida

Santiago centro y Las Condes son las comunas que concentran el mayor número de inmuebles comprados como inversión durante 2016. Entre ambas acaparan el 54% del total de unidades adquiridas, según los datos de Colliers.

Sin embargo, de las nueve comunas analizadas, las que presentan el mayor crecimiento en tres años son Maipú y La Florida. En la primera se transaron solo 41 propiedades en 2013, cifra que subió 9,7 veces hasta llegar a 398 unidades en la última medición. Mientas, la segunda comuna creció 6,1 veces. “Ambas comunas se ven impulsadas sobre todo por la compra de casas, pues son zonas muy atractivas para este tipo de vivienda y hay una demanda profunda por ellas”, señala Teresa Campos, directora del área de consultoría de Colliers.

A juicio de José Tomás Lagreze, gerente comercial de Franquicias de Fuenzalida Propiedades, las casas han ido generando interés como inversión, porque tienen mejor rentabilidad que los departamentos y pueden llegar al 10% anual. “El alza de los precios no ha sido tan explosiva como en los departamentos, pues por lo general están en ubicaciones más alejadas del centro, en comunas como La Florida y Maipú, por ejemplo”, indica.

Asimismo, Marcos Kaplún, de la consultora Kayco International Group, señala que las casas ganan atractivo sobre todo cuando pueden tener un uso comercial, ya que el inversionista accede a ambos nichos de la demanda.

Fuente: El Mercurio
Fecha: 05 de agosto de 2017

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Chile: Instituto O’Higginiano de Chile vende tradicional casona en barrio Londres al Hotel Plaza San Francisco

Chile: Instituto O’Higginiano de Chile vende tradicional casona en barrio Londres al Hotel Plaza San Francisco

El Instituto O’Higginiano de Chile (IOH) está preparando su mudanza desde la tradicional casona que ha albergado su sede central por años, en el barrio Londres, en el centro de Santiago, cambio de dirección que protagonizará, coincidentemente, justo en el mes del natalicio de Bernardo O’Higgins. La entidad -que tiene por misión estudiar, preservar y difundir el legado y la vida de O’Higgins-, concretó la venta de este histórico inmueble ubicado en calle Londres 25, en Santiago. El comprador es el Hotel Plaza San Francisco, aledaño al citado inmueble.

La venta, que se materializó por $755 millones, se perfeccionó hace unas semanas, y para concretarla el IOH realizó un proceso formal, asesorado por Kayco International Group, ligado a Marcos Kaplún. En el proceso, según explica el secretario general del instituto, Yerko Torrejón, los otros postulantes fueron el Partido Socialista y el Hotel Londres, sin embargo, la mejor oferta fue la del Hotel San Francisco, con quien el instituto ya acordó la entrega del inmueble en septiembre.

Por ello, durante agosto concretarán su salida de la casona y se radicarán en un piso adquirido en un inmueble en Antonio Varas. Torrejón precisa que con los recursos de esta venta analizan opciones para adquirir otros activos (oficinas o locales comerciales) y así generar una renta con la cual solventar sus operaciones.

¿Pero qué motivó la decisión de venta? La situación por la atravesaba esta entidad sin fines de lucro, pues dejaron de percibir fondos provenientes de la subvención estatal.

El IOH es heredero de la Sociedad Amigos de Chile, fundada por O´Higgins, y cuya versión actual fue establecida por Humberto Aguirre Doolan el 20 de agosto de 1953. Según precisa Torrejón, al instituto se le estableció una subvención anual fijada por el Presidente de la República de unos UF 2 mil anuales. Pero, añade el secretario general, tras el gobierno de Aylwin, la subvención comenzó a bajar. “Los posteriores gobiernos democráticos fueron mezquinando sus aportes y haciéndolos irrisorios y esporádicos, hasta que desaparecieron por completo durante el actual gobierno (…) Se ha tratado de interesar a integrantes del Parlamento para formalizar un financiamiento, pero los políticos ‘están en otra’”, añade.

La casona de Londres 25 fue construida en 1920, y el IOH la había adquirido en 2004 a la viuda del médico que encargó su construcción. Ahora, con esta compraventa, el dueño del Hotel Plaza San Francisco, Alejandro Ergas, cumple un anhelo que tenía desde hace años, pues ambos inmuebles -la casona y el hotel – están adosados. Ahora su objetivo, ante todo, es comenzar un proyecto de recuperación, para el que piensa contratar arquitectos e involucrar al Consejo de Monumentos Nacionales.

Como la adquisición es reciente, Ergas aún no tiene un proyecto, pero su objetivo es hacer algún tipo de integración de este palacio, conectarlo con el Plaza San Francisco, pero no transformándolo en una extensión más, sino que arreglándolo al estilo de un hotel boutique señorial y no masivo, en que se conserve el estilo del barrio Londres. “Probablemente debería tener otro nombre y llamarse Casona San Francisco o Palacio San Francisco, y debería tener una categoría un poco superior al (hotel) San Francisco. Se maneja con la misma estructura y gerentes, pero en un nicho distinto. La idea no es hacer más piezas del San Francisco. Esto va a ser otro proyecto”, proyecta Ergas.

El empresario, socio también de Valle Nevado, lleva años en la industria hotelera y ya ha emprendido procesos de conservación. En Providencia fundó el hotel Le Reve, en 2010, en una centenaria casa estilo francés que recuperó. Además, hace dos meses adquirió otro complejo hotelero, el hotel Ismael 312, de 44 habitaciones, ubicado en pleno barrio Lastarria, frente al Parque Forestal. Se trata de un complejo ya en operación, que habían puesto en marcha otros socios hace unos tres años. Este crecimiento en la industria hotelera no busca transformarlo en algo financiero o de cadena, explica. “Yo tengo una voluntad más hotelera y menos financiera. No me atrae ir a meterme a esas torres de 20 pisos, de hoteles con 300 habitaciones. Me atraen estos proyectos más boutique. No me interesa tener una cadena ni un nombre general”, plantea.

Fuente: El Mercurio
Fecha: 30 de Julio de 2017

 

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Presentan propuesta para levantar nuevo centro comercial a pasos de Plaza Egaña

Presentan propuesta para levantar nuevo centro comercial a pasos de Plaza Egaña
Como parte del proceso de venta del terreno más caro disponible hoy en Chile, ya se hizo una oferta para el desarrollo de un mall y varias torres de departamentos.
Por José Troncoso Ostornol
Parque Automotriz ubicado en Av. Ossa 260.
El sector de Plaza Egaña, en la comuna de Ñuñoa, se ha convertido en un imán para las empresas inmobiliarias. La zona se ha convertido en un nuevo polo de desarrollo comercial y de edificio de viviendas. Y ahora podría sumar un nuevo centro comercial.
Como parte del proceso de venta del terreno más caro disponible hoy en Chile -a dos cuadras de la Plaza Egaña, de propiedad de la Constructora Nahmias-, ya se hizo una oferta, la que involucra el desarrollo de un mall y varias torres de departamentos, todo con una inversión superior a los US$ 300 millones. Se trata de un inversionista local, con amplia experiencia en el desarrollo de centros comerciales vecinales, quien se alió a una compañía de seguros. Dado que las negociaciones están recién comenzando, las partes pidieron mantener en reserva sus nombres.
Por el paño de 15 mil metros cuadrados, sus dueños buscan recuadar al menos US$ 55 millones. El clan logró conformar el terreno tras adquirir alrededor de 30 casas. Se trata de un paño que abarca toda una manzana, por lo que tiene salida a cuatro calles.
Actualmente, en una fracción del paño funciona una automotora. Además, ya existe un anteproyecto aprobado por alrededor de 50 mil m2 útiles de construcción.
Los dueños del predio en venta -asesorados por Kayco International Group– piden 92,9 UF por m2, muy superior a los 85,5 UF por m2 que pagó Fundamenta por un terreno justo frente a la Plaza Egaña.
“Ya se han recibido ofertas por 80 UF por m2 y se han rechazado”, explica el director de Kayco International Group, Marcos Kaplún, quien destaca que en los últimos 10 años, el valor del terreno en la zona ha pasado de 10 UF el m2 a más de US$ 90 UF por m2.
Fundamenta -inmobiliaria ligada a Pablo Medina- acordó la compra de un paño de más de 13.600 m2 en la esquina sur poniente de Irarrázaval con Américo Vespucio, en una operación que superó los US$ 45 millones. Ahí levantarán varias torres de viviendas y oficinas.
Según un documento de la Municipalidad de Ñuñoa, ese desarrollo contempla levantar cuatro torres de 28 pisos cada una, además de locales comerciales; sumando casi 150 mil m2 de edificación.
El boom de la zona
Luego que en 2013 el grupo Mall Plaza debutara con su centro comercial frente a la Plaza Egaña, la zona ha experimentado un boom pocas veces visto.
Se destaca que en el sector se encuentra la Línea 4 de la red de Metro, a lo que se sumará el próximo año la puesta en marcha de la Línea 3 que atraviesa por el eje de Irarrázaval.
En conectividad vial, se encuentra la autopista Américo Vespucio Sur a un par de cuadras, la que se conectará con Américo Vespucio Oriente, cerrando el anillo exterior de Santiago en 2023. Con esto, se espera que disminuya la congestión que se vive actualmente en el lugar.

Fuente: Diario financiero
Fecha: 27 de julio de 2017

 

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EL MERCURIO: LOS DIEZ TERRENOS MÁS ATRACTIVOS EN SANTIAGO QUE SEDUCEN A LAS INMOBILIARIAS SUPERAN LOS US$ 325 MILLONES Y AVIVAN “FIEBRE” POR EL M2.

EL MERCURIO: LOS DIEZ TERRENOS MÁS ATRACTIVOS EN SANTIAGO QUE SEDUCEN A LAS INMOBILIARIAS SUPERAN LOS US$ 325 MILLONES Y AVIVAN “FIEBRE” POR EL M2.

Estos paños suman en conjunto cerca de 11 hectáreas y en varios de ellos el plazo previsto para recepción de ofertas es agosto. En el listado están inmuebles que hoy pertenecen a fondos de inversión, el Estado holandés, Cencosud y la firma industrial del grupo Claro, Elecmetal, entre otros.

Los traspasos de “mercedes de tierra” en el siglo XVI figuran entre las primeras transferencias oficiales de suelo realizadas en Santiago, cuando -en plena Colonia- el gobernador entregaba sitios a quienes habían ayudado en la conquista del territorio para la corona española.

Hoy, cuando la capital chilena tiene casi 7,5 millones de habitantes, otras fuerzas impulsan el traspaso de terrenos, cada vez más escasos en la Región Metropolitana: las personas quieren vivir o trabajar en zonas bien conectadas, con sistemas de transportes y cerca de áreas verdes y servicios.

La “fiebre” inmobiliaria por conseguir metros cuadrados en Santiago ha llevado a los inversionistas a pagar hasta la inédita suma de 475 UF ($12,6 millones) por m {+2} , como ocurrió en mayo pasado, cuando se vendió el área comercial de 320 m {+2} de una propiedad ubicada en Paseo Ahumada 189, donde operó un local de “Los Pollitos Dicen”.

Actualmente, los 10 terrenos más atractivos -por su tamaño, ubicación o potencial inmobiliario- que están en proceso o condición de venta en la capital y que concentran el interés del sector privado suman casi 112 mil metros cuadrados, unas 11 hectáreas. En conjunto, su precio supera los 8,1 millones de UF, más de US$ 325 millones, considerando solo el valor mínimo o aproximado al cual se colocarían, según un catastro confeccionado con información de consultoras y fuentes del rubro.

Se trata de sitios para uso residencial, comercial, oficinas o mixtos, por los cuales se pide, en varios casos, mucho más de 100 UF por m {+2} . Siete de estos se ubican en comunas del sector oriente de la capital: cuatro en Las Condes, dos en Vitacura, uno en Lo Barnechea, dos en Ñuñoa y uno en Santiago Centro.

Santiago centro encabeza las zonas más caras

La propiedad más cara, en UF por m {+2} , es una que se compone de dos locales que suman 367 m {+2} ubicados en Paseo Puente, una de las arterias de mayor flujo peatonal del país, en Santiago centro. Su licitación está prevista para el 3 de agosto, a un mínimo de 202 UF por m {+2} . En 2010, en esa misma calle, el ex dueño de PreUnic Patricio Abuhadba pagó 336 UF por m {+2} por un inmueble comercial de solo 320 m {+2} .

El Colegio Adventista de Apoquindo asoma en el segundo lugar como el más alto en precio -170 UF por m {+2} -, y por el cual, afirman en la industria inmobiliaria, sus dueños ya han recibido un par de ofertas, aunque consultados por “El Mercurio”, no fue posible obtener respuesta.

También en Apoquindo está el tercero más oneroso. Es la residencia de la Embajada de Holanda en Chile (las oficinas funcionan en otro edificio en la misma avenida), que se coloca en 166 UF por m {+2} , en un proceso cuyas ofertas se recibirán a fines de este mes. Esta propiedad cuenta con una casona que fue declarada como inmueble de conservación histórica, pero posee más de cinco mil m {+2} que pueden utilizarse para edificaciones de 22 pisos.

El paño que hasta fines de 2015 albergó a la Embajada de Ecuador en Chile, en la zona de la esquina oriente de las avenidas Vitacura y Américo Vespucio -y que hoy pertenece a una administradora de fondos-, se licitará el 10 de agosto en 115 UF por m {+2} .

Luego, en Ñuñoa las miradas de los inmobiliarios y algunas compañías de seguros están enfocadas en un paño de unos 15 mil m {+2} , en Av. Ossa, a pasos de Irarrázaval y de la estación de Metro Plaza Egaña, en la zona norponiente. El terreno pertenece a la familia Nahmias, la cual podría colocarlo en al menos 93 UF por m {+2} . Kayco International Group, ligada a Marcos Kaplún, coordina las ofertas por esta propiedad, que contaría con un anteproyecto para construir, entre otros, un supermercado subterráneo.

En avenida Las Condes están otros dos terrenos a la venta, indican en el rubro. Uno es un sitio de 13 mil m {+2} en el número 10.798 de esa calle y que pertenece a la sucesión Callejas. Más arriba, en el 12.167, está un paño, hoy de la familia Selman, donde hasta 2014 funcionó el colegio católico y británico Mayflower, que se trasladó a Lo Barnechea tras comprar el Colegio Apoquindo.

En 2007, Cencosud se adjudicó el terreno del colegio Nuestra Señora del Pilar en la calle Martín de Zamora, Las Condes, tras pagar unos US$ 33 millones. En 2010 fue rechazado por vecinos del sector un mall que pretendía levantar allí la firma ligada a Horst Paulmann, por lo que hoy esa propiedad forma parte de otros inmuebles prescindibles que la empresa tiene a la venta, afirman en Colliers International.

La lista también la compone el terreno de 30 mil m {+2} de la firma Elecmetal, ligada a la familia Claro y que está en un proceso de reorganización productiva. Se ubica en avenida Vicuña Mackenna 1570, Ñuñoa, y se colocaría a fines de agosto en 46 UF el m {+2} .

Cierra la nómina un sitio de 2.700 m {+2} en Lo Barnechea, apropiado para levantar un strip center en una zona de desarrollo residencial, que se colocará a través de GPS Global Property Solutions.

Por qué el sector oriente concentra los principales paños

Que la mayor parte de los 10 terrenos que seducen a los inmobiliarios estén en las comunas de Las Condes y Vitacura está relacionado con el hecho de que esas zonas han tenido un alto desarrollo urbano en la última década y han mejorado su conectividad, debido a la cercanía con autopistas y estaciones de metro. A ello se añade la atractiva oferta de áreas verdes, colegios, servicios financieros y comercio, condiciones que las personas demandan, en particular la clase media, que aumentó su ingreso per cápita en los últimos años, y que aspiran a una mejora en la calidad de vida, señala Reinaldo Gleisner, consultor del área corretaje de Colliers International.

La demanda se concentra en “comunas centrales que ya eran caras y tenían poco suelo, reduciendo aún más la disponibilidad”, indica Iván Poduje, arquitecto, urbanista y socio de Atisba.

Por el lado de la oferta de suelo, en tanto, al tener conciencia de que existe escasez de terrenos y una demanda importante por estos, los dueños de la tierra en esas comunas sienten que es un momento atractivo para vender. Así, es común ver que propietarios de casas en barrios acomodados ceden ante el interés inmobiliario y terminan vendiendo sus sitios, los que dan luego vida a paños más amplios.

En este escenario, en los últimos 10 años, los valores promedio de los terrenos en Las Condes y Vitacura se han duplicado, aseguran en Colliers.

Otro elemento que está presionando al alza los precios de los terrenos, coinciden en el sector, son las restricciones que están colocando los municipios mediante normativas más estrictas en materia de altura y densidades, o directamente con el congelamiento de planes reguladores tras exigencias de comunidades. Esto ha llevado a que los pocos terrenos bien ubicados y donde es posible edificar vean aumentada la demanda, sostiene el socio de un importante fondo de inversiones inmobiliarias.

Valores seguirán subiendo y la capital densificándose

Pese a que el incremento de los precios de los terrenos incide en que los proyectos a desarrollar sobre estos disminuyan su rentabilidad, los inversionistas igualmente tienen mayor disposición a pagar por un paño, pues saben que el valor de dicho activo solo podría subir de valor en el tiempo, en un contexto de escasez de suelo, comenta Lorena Tapia, gerente general de GPS Global Property Solutions.

“Los precios seguirán subiendo”, coincide Iván Poduje, debido a que Santiago continuará densificándose y la oferta de tierra disminuirá más aún. Entre los efectos de esa situación, advierte, está el desarrollo de departamentos cada vez más pequeños -que los clientes puedan pagar-, a la vez que la oferta migrará a comunas “no tradicionales” que hoy parecen poco atractivas, y se incentivará la conversión de zonas industriales, de regimientos o de equipamiento en sectores residenciales.

Fuente: El Mercurio
Fecha: 16 de julio de 2017

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Brasileños buscan crecer en Chile

Brasileños buscan crecer en Chile

El grupo Taba de Brasil, que ya tiene algunas inversiones en Chile asesorados por Kayco International Group, desde hace tiempo mira los dos locales ubicados en el edificio de la intersección de Alonso de Cordova  y Kennedy, donde estuvieron los restaurantes La cocina de Javier, Piola y el Reloj, entre otros.

Se trata de dos locales de casi 600 metros cuadrados habilitados para restaurante y que cuentan con tres niveles de terrazas.

El precio es de 130UF el m2, por lo que la negociación debiera implicar en total el orden de US$ 6 millones.

Fuente: Diario financiero
Fecha: 27 de junio de 2017.

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Inversión inmobiliaria: Cae rentabilidad de oficinas, bodegas y residencial y sube estacionamientos.

Inversión inmobiliaria: Cae rentabilidad de oficinas, bodegas y residencial y sube estacionamientos

En los últimos cuatro años, este negocio ha registrado un ajuste a la baja en el retorno anual de la mayoría de sus productos, debido al aumento de los precios de venta, las mayores cargas impositivas y las restricciones en los planes reguladores. Para 2017 y 2018, el indicador debiera seguir la misma tendencia.

Invertir en propiedades es una de las opciones preferidas para la gran mayoría de los chilenos respecto de otros instrumentos, como las acciones o el dólar, debido, en parte, a la estabilidad y seguridad del dinero invertido, la posibilidad de recibir flujos constantes de renta y el alza sostenida del valor de los inmuebles en el tiempo. Sin embargo, desde 2012 a 2016 quienes compraron algún activo inmobiliario para luego arrendarlo vieron reducida su rentabilidad anual.

La contracción más importante se percibe en las bodegas, con una caída en la tasa de retorno de 3,6 puntos porcentuales en cuatro años, pasando de 13,80% a 10,20% el año pasado. Le siguen los departamentos de un dormitorio, con 1,7 puntos porcentuales menos en igual período, llegando a 5,80% en 2016, y las oficinas y los departamentos de dos y tres dormitorios. Por el contrario, la única alternativa con un retorno positivo en el mismo lapso son los estacionamientos, donde el indicador pasó de 9,5% a 10,10%.

Así se desprende de un estudio solicitado por “El Mercurio” al área inmobiliaria de BDO Finanzas Corporativas y Transacciones, que tomó en cuenta las cinco comunas con mayor número de ventas según tipo de propiedad, considerando alternativas tanto nuevas como usadas sobre la base de los registros del Conservador de Bienes Raíces, además de información de mercado para levantar los precios de arriendo.

Según explica uno de los socios de la consultora, Nicolás Herrera, esta reducción sostenida en la mayoría de las opciones de inversión inmobiliaria se debe al aumento de los precios de venta, producto de la escasez de suelo, las mayores cargas impositivas y las restricciones en los planes reguladores, entre otras variables. “Los cánones de arriendo no alcanzan a igualar estas alzas, por lo que no se compensan y las rentabilidades tienden a caer”, dice.

Frente a este escenario, e independiente del tipo de propiedad que se elija para rentar, Rodrigo Fuenzalida, presidente de Fuenzalida Propiedades, señala que hay que tener una serie de consideraciones para mejorar la ganancia anual, como contar con asesoría legal para tener un contrato con cláusulas adecuadas en términos de morosidades y uso de garantías, además de elegir un buen arrendatario en cuanto a su calificación financiera y pedir un aval, para disminuir la probabilidad de atrasos.

Para el gestor inmobiliario y fundador de la consultora Kayco International Group, Marcos Kaplún, lo mejor es comprar la propiedad, cualquiera que sea, con contrato de arriendo. “De esa forma, la persona sabe de inmediato cuánto le costó y en cuánto la puede arrendar mensualmente, quién es el arrendatario y por cuánto tiempo es el contrato. Hay una rentabilidad sabida”, señala.

Oficinas en Las Condes: las con mayores ganancias

Las oficinas generan un retorno anual de 9,6%, según el informe de BDO, que no distingue por tamaño. Lo más atractivo está en Las Condes, donde la tasa llega al 10,8%, mientras que en Lo Barnechea la rentabilidad es del 7%. Sin embargo, considerando el comportamiento de las cinco comunas con mayor nivel de transacciones, este indicador es 1,4 puntos porcentuales inferior en los últimos cuatro años, ya que, en 2012, el promedio ponderado llegaba a 11% anual.

“El escenario económico de menor crecimiento ha influido, pero también el alto stock que existe. Se hicieron 1,2 millones de metros cuadrados de oficinas cuando la capacidad de absorción de Santiago es de 100 mil m {+2} “, advierte Marcos Kaplún, de Kayco.

Entre 2016 y 2018, se proyecta que la ganancia se ajustará levemente a la baja al bordear el 9% durante el próximo año y el siguiente. “Habrá una mayor tasa de vacancia en destinos comerciales y de oficina, con precios de arriendo a la baja, hasta una señal concreta del mercado de reactivación económica”, indica Hernán Marchant, gerente general de Tasaciones.cl.

Rodrigo Makuc, director de Finanzas Corporativas de Colliers International, tiene una mirada distinta, y espera que la rentabilidad en oficinas suba el próximo año. “Principalmente, explicado por una mejora en la demanda de arriendos de estos espacios y la disminución en la producción experimentada por los desarrolladores en el último tiempo”, indica. A su juicio, mientras exista una expectativa positiva del mercado, las empresas se sienten más confiadas para requerir más metros cuadrados.

Departamentos: Retorno promedio anual fluctúa entre 5,8% y 4,9%

De todas las alternativas de inversión, las con menores rentabilidades anuales son las viviendas de uno a tres dormitorios, todas en torno al 5% en 2016. “El mercado habitacional es muy profundo. De las 110 mil transacciones al año, 80 mil corresponden a casas y departamentos, por lo que es un segmento con mucha oferta y demanda, y por lo mismo menos riesgoso y menos rentable”, señala Nicolás Herrera, socio de BDO.

Los departamentos de tres dormitorios presentan los indicadores más bajos (4,9% en 2016) y las proyecciones de BDO son que para este y el próximo año sigan sin superar el 5%. En Providencia, la cifra llega a 4,3%, la menor entre las cinco comunas con mayores transacciones de este de este tipo de viviendas.

Rodrigo Fuenzalida, presidente de Fuenzalida Propiedades, señala que este escenario se sustenta en que los planes reguladores impulsan los inmuebles de mayor superficie, mientras que la demanda por ellos para renta es reducida. “Como es de un perfil más bien familiar, el presupuesto para pagar el arriendo es más bajo y el deterioro de la unidad es superior, debido a su mayor uso”, dice.

De todas formas, la baja en el retorno también es clara en las viviendas más pequeñas. En Ñuñoa, por ejemplo, los departamentos de un dormitorio anotaron un incremento en su valor final (UF/m {+2} ) de 54,1% en cuatro años, mientras que el arriendo solo se elevó en un 10,7%. En ese mismo lapso, la rentabilidad pasó de 6,9% a 5%.

Marcos Kaplún, socio de Kayco International Group, señala que la caída en las rentabilidades en los distintos inmuebles también se puede asociar al aumento en las restricciones crediticias, al pasar del 90% al 80% del financiamiento. Además, precisa que la fórmula es atractiva en la medida que la vacancia sea baja. “En caso de no poder arrendar, el inversionista se ve enfrentado a tres gastos a los que debe hacer frente en un mes: la cuota del banco; las contribuciones, si es que corresponde, y los gastos generales, lo que afecta la ganancia”, agrega.

En el informe de BDO se prevé que el rendimiento de los departamentos de uno a tres dormitorios tendrá una contracción, sobre todo en los más pequeños con casi un punto porcentual menos entre 2016 y 2018, año en que llegaría a un 4,9% anual. De todas maneras, Herrera advierte que las rentabilidades tienen un piso y ya se está llegando a él. “De bajar mucho más del 5%, el inversionista evalúa colocar su dinero en el banco, libre de riesgo”, concluye.

Estacionamientos : nueva tarificación favorece la inversión

Los estacionamientos y las bodegas son las opciones más atractivas para invertir en el ámbito inmobiliario, las dos con una rentabilidad anual sobre el 10% en 2016. Ambas tienen tres atributos que se repiten: existe una oferta más reducida en comparación con los otros tipos de inmuebles, tienen costos de mantención muy bajos, y son de tamaños pequeños, lo que facilita obtener un mayor arriendo por metro cuadrado.

En el caso de las bodegas, por ejemplo, las unidades transadas el año pasado en Macul tenían una superficie promedio de 2,1 m {+2} , mientras que en Santiago centro eran de 2,4 m {+2} y en Providencia y Ñuñoa de 3,6 m {+2} . Según explica Nicolás Herrera, socio de la consultora BDO, la compraventa de estos espacios no se da entre las compañías que entregan el servicio profesional de bodegaje, sino que en edificios de oficinas y viviendas, así como de stripcenters que los ofrecen de forma aislada como alternativa de inversión.

La presencia de los centros de bodegaje, competencia directa de la modalidad aislada, ha incidido en la disminución de la ganancia de esta última, la que en 2012 bordeaba el 14% y que se proyecta que siga cayendo en los próximos años, para llegar a 8,40% en 2018. “Para poder competir contra los atributos de seguridad que entrega un operador profesional, los particulares tienen como una alternativa bajar los precios de arriendo”, señala Herrera.

Por otra parte, los estacionamientos han visto mejorar este indicador en los últimos cuatro años, al pasar de 9,50% a 10,1%, según el sondeo de BDO. Asimismo, se proyecta que su desempeño se mantenga en torno al 10% hasta 2018.

“A la limitada oferta existente en las zonas céntricas de la capital se suma el creciente parque automotor, lo que ha presionado los cánones de arriendo hacia arriba”, indica Rodrigo Makuc, de Colliers International.

Además, el alza de tarifas por hora con la nueva normativa impulsó el mercado de arriendo mensual. “La ley que ajustó las tarifas de estacionamientos en clínicas y centros comerciales se comenzó a discutir incluso en el gobierno anterior, lo que generó expectativas de que los arriendos mensuales también iban a subir. Esto permitió que las rentabilidades en este segmento fueran más altas”, señala Herrera. Según el sondeo de BDO, los mejores rendimientos se perciben en Santiago (12,4%), Providencia (10,9%) y Ñuñoa (10,5%).

Fuente: El Mercurio.
Fecha: 22 de mayo de 2017.

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Cencosud sondea terreno a metros de Plaza Egaña para proyecto comercial.

Constructora Nahamías vende paño en unos US$ 55 millones

Cencosud sondea terreno a metros de Plaza Egaña para proyecto comercial.

Retailer ha manifestado interés de manera extraoficial. Busca marcar presencia en la zona, donde sólo está Mall Plaza.

Por J. Troncoso Ostornol

Alto interés ha despertado la venta de un terreno a dos cuadras de la Plaza Egaña, en Ñuñoa. Por el paño de 15 mil metros cuadrados, sus dueños, -La constructora Nahminas- Busca al menos US$ 55 millones.

El plan logró confirmar el paño tras adquirir alrededor de 30 casas. Se trata de un terreno que abarca toda una manzana por lo que tiene salida a cuatro calles. Actualmente, en una fracción del terreno funciona una automotora. Además, ya existe un anteproyecto aprobado por alrededor de 50 mil m2 útiles de construcción.

Entre los que han manifestado interés hay varios retailers, Entre los que figura Cencosud, holding liderado por Horst Paulmann, que buscaría marcar presencia en la zona, en la cual hasta ahora sólo está Mall Plaza.

Según varias fuentes consultadas, la empresa habría pedido antecedentes para analizar una eventual compra.

Otras fuentes consultadas aseguran que Parque Arauco también tendría un paño en el sector, el cual ha experimentado un boom en los últimos años.
Es así como Plaza Egaña -en la intersección de las avenidas Irrarázaval y Américo Vespucio, en el límite de las comunas de La Reina y Ñuñoa- ya se convirtió en un polo financiero y comercial.

Dos nuevos proyectos de infraestructura le darán mayor impulso en ese sector: la autopista Vespucio Oriente y la línea 3 del Metro.

La estación Plaza Egaña será el punto de combinación con la línea 4 y se sumará a las otras 17 estaciones que conformarán la 3, que son 22 kilómetros conectará el norponiente de la capital con el centro y las comunas de Ñuñoa y La Reina.

El terreno
Los dueños del predio en venta -asesorados por Kayco International Group– piden 92,9 UF por m2, muy superior a los 85,5 UF por m2 que pagó Fundamenta por un terreno frente a la Plaza Egaña. “Ya se han recibido ofertas por 80UF por m2 y se han rechazado, explica el director de Kayco Internarional Group, Marcos Kaplún.

Fundamenta -inmobiliaria ligada a Pablo Medina- acordó recientemente la compra de un paño de más de 13.600 m2 en la esquina sur poniente de Irrarázabal con Américo Vespucio, en una operación que superó los US$ 45 millones. Ahí se levantarán varias torres de viviendas y oficinas.

Según un documento de la Municipalidad de Ñuñoa, ese desarrollo contempla levantar cuatro torres de 28 pisos cada una, además de locales comerciales; sumando casi 150 mil m2 de edificación.

En el proceso de venta de este terreno, Cencosud también manifestó interés, pero finalmente desechó la opción. Es más, la hoy complicada Fernández Wood analizó asociarse con los dueños del paño en ese entonces – Las familias Reizin y Alevy- para levantar edificios habitacionales. La inmobiliaria inconcluso ingresó a la Municipalidad de Ñuñoa un anteproyeto para esa esquina en 2008, que consideró una torre habitacional y locales comerciales. Pero no llegó a puerto.

Fuente: Diario Financiero.
Fecha: 12 de mayo de 2017.

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Venden terreno en Vespucio a metros de Plaza Egaña en US$ 55 millones.

Actualmente el parte del terreno se ubica una automotora

Venden terreno en Vespucio a metros de Plaza Egaña en US$ 55 millones

La zona se ha convertido en un polo de atracción, en parte por la construcción de un Mall Plaza.

En plena Av. Américo Vespucio, a dos cuadras de la Plaza Egaña, en la comuna de Ñuñoa, se puso en venta un terreno de 15 mil metros cuadrados por el que sus dueños -que se mantienen bajo reserva- piden un mínimo de US$ 55 millones.

Se trata de un paño que abarca toda una manzana, por lo que tiene salida a cuatro calles. Actualmente, en parte del terreno hay una automotora.
Además, ya existe un anteproyecto aprobado por alrededor de 50 mil m2 útiles de construcción.

Los dueños del predio -asesorados por Kayco International Group– piden 92,9 UF por m2, muy superior a los 85,5 UF por m2 que pagó Fundamenta por un terreno justo frente a la Plaza Egaña.

La inmobiliaria ligada a Pablo Medina acordó recientemente la compra de un paño de más de 13.600m2 en la esquina sur poniente de Irrarázabal Vespucio, en una operación que superó los US$ 45 millones. Ahí levantará varias torres de viviendas y oficinas.

Según el documento de la Municipalidad de Ñuñoa, ese desarrollo contempla levantar -en un terreno de 13.500 m2- cuatro torres de 28 pisos cada una, además de locales comerciales, sumando casi 150 mil m2 de edificación.

La Plaza Egaña en la intersección de las avenidas Irrarázabal y Américo Vespucio, en el límite de las comunas de La Reina y Ñuñoa- ya se convirtió en un polo financiero y comercial en la zona oriente de la capital.

El Grupo Plaza -filial de Falabella- levantó el centro comercial Plaza Egaña a un costo de US$ 200 millones.

Dos nuevos proyetos de infraestructura le darán mayor impulso a este sector. La autopista Vespucio Oriente y la futura Línea 3 de Metro.

La estación Plaza Egaña será el punto de combinación con la línea 4 y se sumará a las otras 17 estaciones que conformarán la nueva línea 3, que con 22 kilómetros de extensión conectará el norponiente de la capital con el centro de la ciudad y las comunas de Ñuñoa y La Reina.

Según Metro, se espera que por este nuevo punto de la red perteneciente a la futura línea 3 se realicen 11,7 millones de viajes al año para 2018.

US$ 45 millones pagó Fundamenta por un terreno en la zona.

Fuente: Diario Financiero.
Fecha: 02 de mayo de 2017

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