Marcos Kaplún habla sobre mercado inmobiliario y vacancia ¿Como se ve el futuro? léalo en Anuario Inmobiliario

Mercado corporativo de Santiago
Por Carlos Montoya Ramos

Un año récord fue 2013 para el mercado inmobiliario corporativo chileno. El ingreso de 188.256 m2 de oficinas Clase A+/A significó un incremento de 144% por sobre la producción del 2012. Además, la vacancia logró establecerse en niveles considerados “de estabilidad”, en torno al 7% y se proyecta que para este año continúe aumentando, lo que implicaría variaciones en los precios. El principal desafío de la industria se resume en una sola frase: Encontrar el equilibrio entre la oferta y la demanda.

La economía chilena se encuentra comenzando un proceso de desaceleración, debido principalmente a tres factores: una menor expansión de sus principales socios comerciales, principalmente China, un mayor grado de incertidumbre en el aparato financiero internacional y una contracción en el precio de los commodities, sien do el cobre la principal materia de exportación nacional.

Considerando lo anterior, el mercado inmobiliario registró un positivo ejercicio de expansión y ajuste. Fue así como el 2013 finalizó con un inventario de 2.008.202 m2, correspondientes a un total de 126 edificios, concentrados en un 74% del total en el corredor de Las Condes, esto según cifras de Global Property Solutions. En detalle, durante el ejercicio anterior ingresaron al mercado 188.256 m2 Clase A+/A. Esta cifra se encuentra un 144% por sobre la producción del 2012, que apenas sumó 77.300 m2, de acuerdo a Colliers International.

Destacan los ingresos del último trimestre de 2013 de los proyectos Apoquindo 5400, Alcántara 99, Plaza Manquehue, Vespucio Córdova y Costanera Puente Suecia. Este último, es el primer edificio Clase A que ingresa al corredor Providencia desde 2009.

En principio, para 2013 se esperaba una producción de 245.713 m2, pero la menor colocación se debió al retraso en la entrega de proyectos como Parque Titanium Torre 1, Santiago Downtown Torres 4 y 7 y Hermanos Amunátegui, entre otros.

Por su parte, en la zona de Huechuraba ingresaron dos proyectos, el Edificio Terrazas y City Park 1, con superficies útiles de 9.557 m2 y 11.500 m2 respectivamente. Considerando estos 21.457 m2,

en este corredor se totaliza un ingreso anual de 51.739 m2, correspondiente a 6 edificios.

Marcos Kaplun, Socio y Director de Kayco International Group, reconoce que el 2013 fue un año bastante activo, pero también plantea que es fundamental dividir el tema inmobiliario en residencial y oficinas. “En vivienda se ha experimentado un gran auge y mientras se mantenga el empleo y las tasas bajas, el mercado será muy activo. En cambio, para el sector corporativo, hacia 2015 estarían ingresando más de 1.200.000 m2 a la oferta de Santiago y la capacidad de absorción de Santiago es mucho menor”. Por ello, el empresario proyecta que la vacancia tendrá que aumentar y alude a que no sería extraño que pronto se debiese comenzar a “importar arrendatarios”.

Por su parte, Marc Royer, CBRE Capital Markets & Transaction Services Director, plantea que durante 2013 el mercado ha ido cambiando generando una convergencia más equitativa entre la oferta y la demanda, “la absorción ha sistemáticamente superado la oferta, provocando una disminución continua de la tasa de vacancia”. El experto explica que este incremento de la absorción, que se sitúo un 30% por encima de la media histórica a 10 años, fue por el resultado del “crecimiento económico y de la demanda latente insatisfecha en los años anteriores debido a la escasez de oficinas disponibles”. El ejecutivo de CBRE detalla que algunos proyectos importantes ingresados durante el 2013 son: el edificio Patio Foster en el sector el Golf de Las Condes, el proyecto Nueva Apoquindo Torre Nororiente y Suroriente en Nueva Las Condes, Cerro El Plomo 6.000 en Nueva Las Condes y Parque Titanium Torre B en El Golf.

En lo que respecta a participación de mercado según sectores, lidera El Bosque – El Golf con 43%, le sigue Nueva Las Condes 17,7% y Santiago con 16,1%. Más atrás se encuentran Providencia con 9,4%, Nueva Apoquindo 7,7%, Vitacura 2,5%, Escorial – La Dehesa 2,3% y Huechuraba 1,3%.

Vacancia y Precios

En materia de vacancia, al cierre de 2013 se mostró un alza respecto al trimestre anterior, principalmente en los corredores de Providencia y Vitacura. Fue así como al cierre del ejercicio anterior la vacancia del Gran Santiago se ubicó en 7,16%, según Colliers International.

Este sería un rango de estabilidad, ya que en mercados desarrollados fluctúa entre 6% y 8%.

En detalle, para Santiago alcanzó 7,81%, Vitacura 8,07%, Providencia 10,57% y Las Condes 4,46%. Cabe destacar que el mayor aumento de vacancia experimentado en Providencia se debió a la liberación del edificio corporativo de SURA y su traslado a Nueva Apoquindo Torre 2.

Mientras que la vacancia del submercado Huechuraba se ubicó en 20,75%, en tanto que la del sector Ciudad Empresarial se situó en 16,55%. Por su parte, para los edificios Clase B la vacancia se ubicó al cierre de 2013 en 5,89%.

En tanto, en materia de precios, pese a los incrementos en la vacancia registrados en el periodo, se registró un precio de 0,62 UF/ m2 para oficinas Clase A y 0,42 UF/m2 para edificios Clase B, según datos de CBRE Santiago Research and Consulting.

Mientras todos los corredores presentaron alzas en los precios, Providencia mostró una baja de 0,55 a 0,52 UF/m2. Por ello, según Jaime Araya de la filial chilena de Colliers International, “es esperable que con el avance del 2014, las tarifas de arriendo muestren una tendencia a la baja, como también se expresen en instancias de renegociación de contratos, en las que algunos usuarios busquen aprovechar la mayor disponibilidad para evaluar opciones de cambio de oficinas”.

El análisis de los actores del mercado Con presencia en Chile, Perú y Colombia, Inmobiliaria Armas es el cuarto operador en Chile y el décimo en Perú. Cristian Armas, gerente general corporativo de Inmobiliaria Armas, explica que, en materia de demanda, las oficinas Clase A, “están en madurez en Chile, mientras que las B están muy bullantes, dado que responden a una demanda de inversionistas que sustituyen bolsa local y depósitos a plazo por renta inmobiliaria, debido a los pésimos retornos de estos dos últimos instrumentos y a la alta demanda por oficinas clase B de nueva generación”. En este contexto, Armas considera que el 2013 fue un año positivo, “los tres países que tenemos operaciones gozan de las cuatro condiciones ideales para este rubro: bajas tasas de desempleo, bajas tasas de interés, alto nivel de ingreso y estabilidad político-económica”. Por su parte, para 2014 proyecta que la industria crecerá 4%, “dada la enorme falta de tierra con capacidad constructiva”.

Otra es la situación para Inmobiliaria Vertical, única firma en Chile dedicada exclusivamente a la gestión y desarrollo de oficinas de alto estándar, con más de 9.000 m2 de oficinas y con proyecciones de 25.000 m2 en los próximos 2 años. Sus proyectos se ubican en el sector oriente de la capital, en zonas con alta demanda y bajo stock, como Vitacura, donde desarrollan y gestionan proyectos de características sustentables y otros con certificación LEED. También desarrollan proyectos en la II y V Región. En este escenario, Alejandro Videla, gerente general de Inmobiliaria Vertical, destaca a Live Costanera, su primer edificio LEED, que está ubicado en Nueva Costanera. Además, señala que en Kennedy con Las Tranqueras comenzaron la construcción de Vista Kennedy, un edificio de las mismas características. “También nos encontramos desarrollando un proyecto de oficinas de alto estándar en Antofagasta y otro en el sector de Montemar, en Reñaca, apostando por la proyección de un nuevo polo de oficinas en este sector de la V Región”.

Otra tendencia complementaria a la evolución de los mercados A+/A y B, son los proyectos mixtos, que combinan usos comerciales y residenciales. Es el caso de Apoquindo Downtown, de Ralei Grupo Inmobiliario. Este edificio mixto contará con 187 departamentos, 54 oficinas y una placa comercial de 1.300 m2. Andrés Ergas, Gerente Comercial de Ralei Grupo Inmobiliario destaca que el proyecto “tiene la ventaja de ser un edificio Efficient, enfocado en un público con estilo de vida joven, innovador y especial preocupación por el medioambiente”. Agrega también que los proyectos de Ralei se emplazan en zonas de gran conectividad. En este caso, Apoquindo Downtown se ubica en la comuna de Las Condes, en el sector de Apoquindo entre Vespucio y Manquehue.

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