Inversiones inmobiliarias: armando portafolios latinoamericanos

La saturación del negocio en Chile está intensificando el interés de gestoras, fondos e inversionistas por propiedades en países vecinos.

Alejandro Louit Periodista de El Mercurio Inversiones

Esta historia se publicó originalmente en la edición N° 8 de la revista El Mercurio SlideInversiones, que empezó a circular a inicios de noviembre.

En el exclusivo barrio limeño de San Isidro, a pasos del conocido Edificio Belcorp, un family office chileno acaba de cerrar la compra de una torre de oficinas que piensa destinar a la renta. A unos kilómetros de allí, en el tramo de la Costa Verde que corresponde al distrito de San Miguel, la empresa chilena Flesan planea levantar un edificio de departamentos en altura con vista al mar (como muchos otros en esa zona), solo que lo hará en los mismos terrenos que hasta hace poco eran sus bodegas de maquinaria.

Son dos ejemplos recientes del tipo de negocios inmobiliarios que los capitales chilenos están haciendo fuera del país, no solamente en Perú sino también en Colombia y otros países de la Región Andina. El interés que llevó a empresas y fondos chilenos en años recientes a invertir en proyectos de real estate en Lima o en Bogotá –y que ahora las tiene mirando también hacia otras ciudades como Asunción, Santa Cruz de la Sierra o Guayaquil– está lejos de haberse esfumado con la desaceleración. Por el contrario, dicen algunos de sus protagonistas: se está intensificando.

“Los inversionistas se asustan respecto de lo que pueda pasar con el crecimiento del sector en Chile y empiezan a mirar más hacia otros destinos. Hay un apetito creciente por protegerse afuera y diversificar su exposición”, dice Ricardo Cabello, director de Andes Investments, fondo creado este año para identificar alternativas de inversión y proyectos de desarrollo inmobiliario en Perú. Dirigido principalmente a portafolios y family office nacionales, el fondo se define como “un puente entre capitales chilenos y oportunidades peruanas”.

Hay más de una razón que explica este renovado apetito. Al menor crecimiento esperado en Chile se suman factores como la escasez y el alto precio de los terrenos, planos reguladores más restrictivos y sobre todo la incertidumbre que persiste en torno a las reformas laboral y tributaria, todo lo cual ha configurado un escenario local menos atractivo para inmobiliarias e inversionistas.

“En Chile las oportunidades se han ido haciendo más difíciles. Por un lado, ésta es una industria que se corrige por las velocidades de venta, y la crisis de expectativas se va a traducir en que esas velocidades disminuirán a partir de 2016”, dice Alejandro García, director de la firma de inversiones Latincapital. “Por el otro, los espacios en el mercado chileno están bastante copados, por la escasez del suelo, la excesiva normativa y los niveles de competencia”.

El atractivo de Perú y Colombia no sólo está dado por los mayores márgenes que están entregando los distintos proyectos. También, por tratarse de países que siguen en parte el modelo institucional de Chile. “De alguna manera, la promesa de repetir afuera los éxitos inmobiliarios que se tuvieron aquí en el pasado sigue vigente, lo que atrae la atención de los inversionistas”, dice García.

Pero el interés no se limita a esos países. “En Perú y Colombia, los que construyen ya entraron o están entrando”, dice Marcos Kaplún, director de la firma de gestión inmobiliaria Kayco International, cuya red regional de sucursales afiliadas sumó recientemente oficinas en Paraguay y Bolivia. “Ahora vemos que el interés se está ampliando hacia otros países, como Paraguay, y también hacia otros tipos de capitales inmobiliarios chilenos que quieren invertir en ellos”.

Lo cierto es que, en los últimos meses, los anuncios que apuntan en esta dirección se están multiplicando. Por un lado, fondos inmobiliarios han dado a conocer planes para consolidar su oferta a nivel regional, incorporando activos en varios países a la vez. Por el otro, de la veintena de inmobiliarias chilenas actualmente operando en países de la Región Andina –la gran mayoría en Perú–, varias han adelantado nuevos proyectos o expansiones.

Algunas que ya tienen una presencia arraigada en el mercado peruano, como Inmobiliaria Armas y Besalco, han reiterado que su foco de crecimiento en 2016 será potenciar sus operaciones internacionales, incluyendo nuevos desarrollos en ese país y el arranque de proyectos en Colombia. Otras que también han incursionado en Perú, como Fundamenta, ya alistan su entrada al país cafetero en 2017. Y otras, como el grupo Sencorp, empiezan a expandirse en 2016 en la región con un primer proyecto en Perú y acercamientos para alianzas futuras en Colombia, según confirmó su presidente Abraham Senerman [lea la entrevista a Abraham y Ricardo Senerman en esta edición].

Incluso para firmas ya asentadas en ambos mercados, como la inmobiliaria Actual –que en 2013 ingresó simultáneamente a Lima y Bogotá y hoy tiene cerca del 50% de su cartera de proyectos fuera de Chile–, la balanza se estaría inclinando casi definitivamente hacia el exterior. “Con la fuerza que estamos viendo en Colombia, los sitios que estamos comprando y las oportunidades que hay allá, es bastante probable que en 2017 Bogotá sea para nosotros más grande que Chile”, dice su gerente general, Rodrigo Lyon.

En la ruta de los Andes

Los fondos inmobiliarios están haciendo eco de la tendencia. El imperativo de diversificar riesgo fuera de Chile, sumado a ventajas de escala y al mayor peso de los activos inmobiliarios en los portafolios de inversionistas institucionales, está llevando a algunos a adoptar una mirada regional.

BTG Pactual, por ejemplo, anunció recientemente que prepara un “fondo andino”, que mantendrá exposición conjunta a activos inmobiliarios en Chile, Perú y Colombia, en los segmentos de oficinas, retail y bodegas. El banco de inversión ya ofrece fondos de renta y de desarrollo en Chile y mantiene una alianza con la constructora Imagina, con la cual ya han desarrollado tres edificios en Lima.

Aunque desde BTG han dicho que aún es pronto para entregar mayores detalles, pues se trata de una iniciativa “en etapa temprana”, la estructura del fondo y sus vehículos de inversión estarán guiados por una mirada de la región “como un todo”, aunque sin circunscribirse a una sola clase de activos.

Es una estrategia similar a la adoptada por Compass Group, que también está en proceso de consolidar regionalmente su oferta de fondos inmobiliarios, aunque para un producto específico: la renta residencial a través de edificios multifamily. Como adelantó en septiembre El Mercurio Inversiones, el objetivo de Compass es desarrollar una plataforma regional con proyectos en Santiago, Lima y Bogotá, además de México. “En vez de ser especialistas en un mercado y hacer todo tipo de productos, queremos ser especialistas en un producto y desarrollarlo en todos los mercados donde haga sentido”, dice Francisco Andragnes, cabeza del área de Real Estate de la firma. El plan comenzaría a materializarse en 2016. “Hoy hay un premio por invertir en esta clase de activos en la región”, agrega.

Sí, Sí, Colombia

Aunque por ahora no son muchas las inmobiliarias chilenas establecidas en Colombia –DLP, Besalco, Tecsa y Actual–, el país se ha transformado este año en el destino “al que todos quieren ir”, dice Rodrigo Lyon, de Actual.

Entre las ventajas que menciona el ejecutivo están la profundidad de la demanda, impulsada por un crecimiento relevante de los estratos medios; la mayor seguridad jurídica y las políticas promercado de las autoridades, que se han traducido en regulaciones que favorecen la inversión inmobiliaria; y la existencia de múltiples centros urbanos importantes que crecen simultáneamente, y que tienen a la industria expandiéndose a tasas de 10% anual.

“Se suele decir que Santiago es Chile y que Lima es Perú… pero Colombia no es lo mismo”, dice Lyon. “Hay otras cuatro o cinco ciudades de gran tamaño, como Medellín, Barranquilla o Cartagena, que también presentan un alto déficit de vivienda, lo que es un potencial enorme para el negocio”. Según datos de la Cámara Colombiana de la Construcción, este déficit supera los 1,3 millón de hogares en el país.

A esto se suma que, con la fuerte devaluación del peso colombiano este año, se está produciendo un retorno de capitales al país que ha inyectado liquidez al mercado. “A muchos inversionistas locales que tenían sus platas afuera Colombia se les hizo barato, y ahora están tomando posiciones en esta clase de activos porque esperan que a futuro la moneda se fortalezca”, explica.

Esto ha hecho que Actual esté desarrollando una cartera de proyectos más variada en Colombia que en Chile o Perú, sumando oficinas, locales comerciales, bodegas y centros logísticos a su oferta tradicional de edificios habitacionales. “La fuerza de la demanda nos ha llevado a ser más audaces en nuestro modelo de negocios allá”, agrega Lyon.

Dentro de una cartera de diez proyectos en Bogotá y alrededores, por un total cercano a US$ 100 millones, destacan la construcción del centro de distribución de Falabella, para el cual se asociaron con el fondo colombiano Terranum, y el proyecto Bosque Sabana, en la zona de Cajicá al norte de la ciudad, que comprende 780 departamentos en 15 edificios. ¿Su próximo paso? Expandirse a otras ciudades colombianas.

Ésa es también la opción de Besalco, que tras 15 años operando en Perú decidió incursionar en Colombia con un proyecto de vivienda en Santa Marta, en el norte del país. De la mano de un socio local y con una inversión inicial cercana a US$ 6 millones, el grupo planea comenzar con el segmento habitacional para luego abrirse a otros negocios, siguiendo una ruta similar a la recorrida en Perú.

El lado B de Perú

Como primer destino de las inmobiliarias chilenas y lejos el más consolidado, Perú ha perdido cierto protagonismo desde que se profundizó la desaceleración en el país y se fueron cerrando espacios en el mercado. Tras crecimientos anuales de dos dígitos en la última década, el dinamismo del sector ya no es el mismo, y mayores restricciones al crédito han moderado la demanda.

Para 2016 se espera una alta vacancia de oficinas premium y menores velocidades de venta en departamentos para segmentos medios y medios-bajos. Sin embargo, hay quienes ven en esta coyuntura una oportunidad para invertir en otro tipo de desarrollos, que apunten a segmentos y ubicaciones hasta ahora no abordados por el grueso de la industria.

Es la apuesta de Andes Investments, según Ricardo Cabello. “En Lima todavía le puedes pedir a un buen proyecto una rentabilidad en el rango de 15 a 20%, versus el 10% a 15% que le podrías pedir en Santiago”, dice. “Más allá de la coyuntura, si se analizan los ratios, Perú sigue al debe en infraestructura de todo orden y eso abre grandes oportunidades. Aún existe un porcentaje muy grande de la población por incorporar al mercado”.

Para Andes, la clave está en la demanda creciente por soluciones de vivienda urbana para segmentos medios y medios-altos, así como en la consolidación de nuevas zonas industriales y comerciales en Lima. Junto con concretar la venta a un family office chileno de un edificio de oficinas clase B en pleno San Isidro –una inversión cercana a US$ 8 millones– miran con atención barrios emergentes como Barranco y San Miguel en lo residencial, Surco por el lado comercial-educacional, y Lurín para proyectos industriales y centros logísticos.

“El objetivo es proponer una oferta diferenciada para llegar a segmentos que no están siendo satisfechos”, explica Andrés Alfaro, director de desarrollo de Andes. “Lo que le falta a Lima son proyectos de demanda segmentada: nuevos perfiles de oficinas u otro tipo de proyectos habitacionales, por ejemplo edificios más pequeños pero muy bien ubicados, en zonas calientes de la ciudad o que se están reconvirtiendo”.

Actualmente, gestionan un mandato de un grupo de inversionistas peruanos para buscar en Chile socios para el centro logístico Indupark, de más de 50.000 m2 en Lurín, al sur de Lima, donde dicen que han detectado un alto interés entre family offices. También se asociaron en la búsqueda con la inmobiliaria peruana Edifica, para gestionar conjuntos de departamentos con vista al mar en Barranco y Miraflores, dirigidos a jóvenes o parejas sin hijos de segmentos medios-altos.

No son los únicos en plegarse a esta tendencia. Echeverría Izquierdo anunció este año una inversión de US$ 90 millones en Perú, con foco en proyectos habitacionales en sectores consolidados de Lima, principalmente enfocados a segmentos medios y medios altos. Actual, por su parte, entre sus cinco proyectos en Perú está apostando por la zona de San Miguel, con un proyecto de 250 departamentos en Av. Costanera, enfocado a un mercado joven de clase media acomodada. La inversión de US$ 20 millones se realiza en sociedad con Credicorp Capital.

Incluso inmobiliarias chilenas de nicho, que en Santiago se han concentrado en proyectos de alta segmentación en comunas de mayores ingresos, están comenzando a fijarse en Perú. Nicole Solé, gerente general de Exxacon, reconoce que “varias veces hemos analizado la alternativa del mercado peruano”, pero aclara que aún no existe una intención concreta de expandirse hacia allá.

En tanto, otros empiezan a salir de la órbita exclusiva de Lima. Besalco, por ejemplo, tiene planes de aumentar su inversión en strip centers en Piura, mientras que Andes gestiona un proyecto en Cusco con la cadena peruana Casa Andina, que combinará hotel con locales comerciales y estacionamientos.

Otro fondo chileno que mira activamente Perú es IFB Inversiones, ligado a Sebastián Ibañez, Ignacio Bezanilla, Nicolás Barros y Pablo Fleischmann. Este último dice que analizan la compra a una empresa chilena de un edificio de oficinas en Lima arrendado a largo plazo. “Estamos evaluando proyectos comerciales”, señala. “Hoy buscamos diversificarnos fuera de Chile y Perú es un excelente mercado. Recién empieza a surgir el formato de strip centers y proyectos mixtos, por lo que queda bastante por hacer”.

Próxima parada, Paraguay

Fuera de Perú y Colombia, otros países que han asomado en el radar regional han sido Ecuador, Bolivia y Uruguay. Pero ninguno suena hoy con tanta fuerza como Paraguay. La Cámara Chilena de la Construcción lo catalogó en agosto como mercado emergente para inversiones inmobiliarias y algunos fondos ya estarían incursionando en viviendas allí. “Los fondos están mirando dónde aún se pueden alcanzar rentabilidades de dos dígitos, y Paraguay es uno de esos destinos”, dice Marcos Kaplún. “Además, cuando ves que grupos económicos importantes empiezan a hacer inversiones allá, con empresas como CCU, aumenta el interés. El que existan constructoras chilenas en Paraguay es cuestión de tiempo”.

Entre los factores que destacan como ventajas del país están un régimen impositivo favorable, con impuestos parejos de 10%, y precios de los terrenos todavía bajos en comparación con los mercados peruano, colombiano y chileno.

“Si ésta es una película que en Chile ya vimos, en Paraguay todavía no han entrado al cine”, grafica Kaplún. Su firma está intermediando en un proyecto de centro comercial en Asunción y, aunque prefiere no entregar detalles, dice que han detectado un alto interés de inversionistas chilenos por informarse sobre ese mercado.

Extraoficialmente, en la industria se comenta que uno de esos interesados es Bancard, el family office de Sebastián Piñera. Aunque desde el holding desmintieron vía email estar buscando activamente oportunidades inmobiliarias, la versión que circula en el mercado es que Bancard ha sondeado no sólo Paraguay, sino también Perú.

Rumores más, rumores menos, lo cierto es que la película de las inversiones inmobiliarias en la región está viviendo su segundo acto.

 

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