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Mercado Inmobiliario

El nuevo escenario de los créditos hipotecarios

A Los bancos se están adelantando a la desaceleración de la economía, restringiendo las condiciones para otorgar préstamos. Pero ante la inminencia de la reforma tributaria, aún es conveniente aprovechar algunos beneficios que luego no estarán más.

A medida que crece el Gran Santiago crece también el centro y, asimismo, aumenta la construcción de torres para poder recibir a la gran cantidad de personas que optan por vivir en la capital. Muchas veces se busca un departamento pequeño, bien ubicado y conectado con el resto de la ciudad, razón por la cual no es de extrañar la presencia de muchos edificios de viviendas pequeñas en construcción. Lo que sí es necesario considerar es que, adelantándose a la desaceleración de la economía, y ante la reforma tributaria que se avecina, los bancos están exigiendo un pie más alto para que las personas puedan acceder a los préstamos hipotecarios. Hasta ahora, los bancos normalmente pedían un 10% de pie y financiaban un 90% del valor del inmueble, con casos en que incluso llegaban a financiar el 100% del valor del departamento. Pero esta situación ya no se da, y quienes deseen comprar o invertir en un departamento deben tomar las precauciones que el nuevo escenario requiere.

 

Cómo analizar un crédito

Normalmente, una persona que desea comprar una vivienda debe tener la capacidad de pagar un dividendo mensual que no exceda el 25% de su ingreso familiar estable. De la misma forma, en primera instancia es aconsejable que el pago del pie sea a través de un proceso de ahorro y no de un mayor endeudamiento.

También es importante cotizar en distintos bancos para que se pueda hacer una comparación efectiva de los plazos y dividendos a pagar, como también los seguros involucrados.

Y como tanto se habla de la reforma tributaria, creo importante mencionar los beneficios tributarios al día de hoy, que tal vez sea aconsejable “tomar” antes de que cambien. Las propiedades de DFL2 cuentan con una exención del 50% en el pago de contribuciones de Bienes Raíces por un determinado periodo:

A) Construcciones de hasta 70 metros cuadrados tienen el beneficio por 20 años.

B) Entre 71 y 100 metros cuadrados cuentan con la franquicia por 15 años.

C) Desde 100 hasta 140, la exención es por 10 años.

Con esto en mente, en el caso de las propiedades usadas es recomendable averiguar el tiempo que resta para el término de esta franquicia.

En relación a los ingresos de explotación de un DFL2, están libres de impuestos. Esto implica que todo lo que se reciba producto de un arriendo no es renta. Y esta franquicia no se extingue en el tiempo, a menos que la propiedad pierda la condición de DFL2.

Al vender la propiedad, la ganancia estará libre de impuesto, siempre y cuando haya transcurrido más de un año entre la fecha de compra y venta, de lo contrario el servicio de impuestos internos puede presumir habitualidad y exigir el pago del impuesto respectivo.

También puede quedar afecto a impuestos a las ganancias si el vendedor se dedica a la comercialización habitual de viviendas.

Cuando se trata de herencia y donaciones, están exentos los inmuebles de DFL2 que el causante o donante haya adquirido o construido en su primera compra o transferencia. Eso sí, en caso de que el beneficio se haga efectivo si el fallecimiento o donación se haya producido después de adquirir o haber terminado la construcción de la propiedad.

Con esto en mente, la decisión se simplifica.

Marcos Kaplún
Ingeniero Comercial
Director de Kayco

Normalmente, una persona que desea comprar una vivienda debe tener la capacidad de pagar un dividendo mensual que no exceda el 25% de su ingreso familiar estable. De la misma forma, en primera instancia es aconsejable que el pago del pie sea a través de un proceso de ahorro y no de un mayor endeudamiento.

 

Fuente: Inversor Global
Fecha: Julio de 2014

 

 

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