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Mercado corporativo de Santiago

Por Carlos Montoya Ramos

Un año récord fue 2013 para el mercado inmobiliario corporativo chileno. El ingreso de 188.256 m2 de oficinas Clase A+/A significó un incremento de 144% por sobre la producción del 2012. Además, la vacancia logró establecerse en niveles considerados "de estabilidad", en torno al 7% y se proyecta que para este año continúe aumentando, lo que implicaría variaciones en los precios. El principal desafío de la industria se resume en una sola frase: Encontrar el equilibrio entre la oferta y la demanda.

La economía chilena se encuentra comenzando un proceso de desaceleración, debido principalmente a tres factores: una menor expansión de sus principales socios comerciales, principalmente China, un mayor grado de incertidumbre en el aparato financiero internacional y una contracción en el precio de los commodities, sien do el cobre la principal materia de exportación nacional.

Considerando lo anterior, el mercado inmobiliario registró un positivo ejercicio de expansión y ajuste. Fue así como el 2013 finalizó con un inventario de 2.008.202 m2, correspondientes a un total de 126 edificios, concentrados en un 74% del total en el corredor de Las Condes, esto según cifras de Global Property Solutions. En detalle, durante el ejercicio anterior ingresaron al mercado 188.256 m2 Clase A+/A. Esta cifra se encuentra un 144% por sobre la producción del 2012, que apenas sumó 77.300 m2, de acuerdo a Colliers International.

Destacan los ingresos del último trimestre de 2013 de los proyectos Apoquindo 5400, Alcántara 99, Plaza Manquehue, Vespucio Córdova y Costanera Puente Suecia. Este último, es el primer edificio Clase A que ingresa al corredor Providencia desde 2009.

En principio, para 2013 se esperaba una producción de 245.713 m2, pero la menor colocación se debió al retraso en la entrega de proyectos como Parque Titanium Torre 1, Santiago Downtown Torres 4 y 7 y Hermanos Amunátegui, entre otros.

Por su parte, en la zona de Huechuraba ingresaron dos proyectos, el Edificio Terrazas y City Park 1, con superficies útiles de 9.557 m2 y 11.500 m2 respectivamente. Considerando estos 21.457 m2,

en este corredor se totaliza un ingreso anual de 51.739 m2, correspondiente a 6 edificios.

Marcos Kaplun, Socio y Director de Kayco International Group, reconoce que el 2013 fue un año bastante activo, pero también plantea que es fundamental dividir el tema inmobiliario en residencial y oficinas. "En vivienda se ha experimentado un gran auge y mientras se mantenga el empleo y las tasas bajas, el mercado será muy activo. En cambio, para el sector corporativo, hacia 2015 estarían ingresando más de 1.200.000 m2 a la oferta de Santiago y la capacidad de absorción de Santiago es mucho menor". Por ello, el empresario proyecta que la vacancia tendrá que aumentar y alude a que no sería extraño que pronto se debiese comenzar a "importar arrendatarios".

Por su parte, Marc Royer, CBRE Capital Markets & Transaction Services Director, plantea que durante 2013 el mercado ha ido cambiando generando una convergencia más equitativa entre la oferta y la demanda, "la absorción ha sistemáticamente superado la oferta, provocando una disminución continua de la tasa de vacancia". El experto explica que este incremento de la absorción, que se sitúo un 30% por encima de la media histórica a 10 años, fue por el resultado del "crecimiento económico y de la demanda latente insatisfecha en los años anteriores debido a la escasez de oficinas disponibles". El ejecutivo de CBRE detalla que algunos proyectos importantes ingresados durante el 2013 son: el edificio Patio Foster en el sector el Golf de Las Condes, el proyecto Nueva Apoquindo Torre Nororiente y Suroriente en Nueva Las Condes, Cerro El Plomo 6.000 en Nueva Las Condes y Parque Titanium Torre B en El Golf.

En lo que respecta a participación de mercado según sectores, lidera El Bosque – El Golf con 43%, le sigue Nueva Las Condes 17,7% y Santiago con 16,1%. Más atrás se encuentran Providencia con 9,4%, Nueva Apoquindo 7,7%, Vitacura 2,5%, Escorial – La Dehesa 2,3% y Huechuraba 1,3%.

 

Vacancia y Precios

En materia de vacancia, al cierre de 2013 se mostró un alza respecto al trimestre anterior, principalmente en los corredores de Providencia y Vitacura. Fue así como al cierre del ejercicio anterior la vacancia del Gran Santiago se ubicó en 7,16%, según Colliers International.

Este sería un rango de estabilidad, ya que en mercados desarrollados fluctúa entre 6% y 8%.

En detalle, para Santiago alcanzó 7,81%, Vitacura 8,07%, Providencia 10,57% y Las Condes 4,46%. Cabe destacar que el mayor aumento de vacancia experimentado en Providencia se debió a la liberación del edificio corporativo de SURA y su traslado a Nueva Apoquindo Torre 2.

Mientras que la vacancia del submercado Huechuraba se ubicó en 20,75%, en tanto que la del sector Ciudad Empresarial se situó en 16,55%. Por su parte, para los edificios Clase B la vacancia se ubicó al cierre de 2013 en 5,89%.

En tanto, en materia de precios, pese a los incrementos en la vacancia registrados en el periodo, se registró un precio de 0,62 UF/ m2 para oficinas Clase A y 0,42 UF/m2 para edificios Clase B, según datos de CBRE Santiago Research and Consulting.

Mientras todos los corredores presentaron alzas en los precios, Providencia mostró una baja de 0,55 a 0,52 UF/m2. Por ello, según Jaime Araya de la filial chilena de Colliers International, "es esperable que con el avance del 2014, las tarifas de arriendo muestren una tendencia a la baja, como también se expresen en instancias de renegociación de contratos, en las que algunos usuarios busquen aprovechar la mayor disponibilidad para evaluar opciones de cambio de oficinas".

El análisis de los actores del mercado Con presencia en Chile, Perú y Colombia, Inmobiliaria Armas es el cuarto operador en Chile y el décimo en Perú. Cristian Armas, gerente general corporativo de Inmobiliaria Armas, explica que, en materia de demanda, las oficinas Clase A, "están en madurez en Chile, mientras que las B están muy bullantes, dado que responden a una demanda de inversionistas que sustituyen bolsa local y depósitos a plazo por renta inmobiliaria, debido a los pésimos retornos de estos dos últimos instrumentos y a la alta demanda por oficinas clase B de nueva generación". En este contexto, Armas considera que el 2013 fue un año positivo, "los tres países que tenemos operaciones gozan de las cuatro condiciones ideales para este rubro: bajas tasas de desempleo, bajas tasas de interés, alto nivel de ingreso y estabilidad político-económica". Por su parte, para 2014 proyecta que la industria crecerá 4%, "dada la enorme falta de tierra con capacidad constructiva".

Otra es la situación para Inmobiliaria Vertical, única firma en Chile dedicada exclusivamente a la gestión y desarrollo de oficinas de alto estándar, con más de 9.000 m2 de oficinas y con proyecciones de 25.000 m2 en los próximos 2 años. Sus proyectos se ubican en el sector oriente de la capital, en zonas con alta demanda y bajo stock, como Vitacura, donde desarrollan y gestionan proyectos de características sustentables y otros con certificación LEED. También desarrollan proyectos en la II y V Región. En este escenario, Alejandro Videla, gerente general de Inmobiliaria Vertical, destaca a Live Costanera, su primer edificio LEED, que está ubicado en Nueva Costanera. Además, señala que en Kennedy con Las Tranqueras comenzaron la construcción de Vista Kennedy, un edificio de las mismas características. "También nos encontramos desarrollando un proyecto de oficinas de alto estándar en Antofagasta y otro en el sector de Montemar, en Reñaca, apostando por la proyección de un nuevo polo de oficinas en este sector de la V Región".

Otra tendencia complementaria a la evolución de los mercados A+/A y B, son los proyectos mixtos, que combinan usos comerciales y residenciales. Es el caso de Apoquindo Downtown, de Ralei Grupo Inmobiliario. Este edificio mixto contará con 187 departamentos, 54 oficinas y una placa comercial de 1.300 m2. Andrés Ergas, Gerente Comercial de Ralei Grupo Inmobiliario destaca que el proyecto "tiene la ventaja de ser un edificio Efficient, enfocado en un público con estilo de vida joven, innovador y especial preocupación por el medioambiente". Agrega también que los proyectos de Ralei se emplazan en zonas de gran conectividad. En este caso, Apoquindo Downtown se ubica en la comuna de Las Condes, en el sector de Apoquindo entre Vespucio y Manquehue.

 

Proyecciones para 2014: Posible aumento en la vacancia

En la actualidad, según cifras de CBRE Santiago Research and Consulting, existen 712.370 m2 de oficinas en construcción a ser entregadas hasta el 2015, de los cuales 440.817 m2 corresponden a Clase A y 271.554 a Clase B. En tanto, según Global Property Solutions, para el año 2014 se espera una producción total de 397.121 m2 de oficinas Clase A+/A, correspondientes a 22 edificios.

De este total, un 47% se situará en el corredor de Las Condes, con 12 edificios. Mientras que para el submercado Santiago Centro, la producción proyectada es de 105.000 m2 distribuido en 6 edificios.

Por su parte, Providencia aportará con 98.052 m2 en 3 edificios. Sin embargo, parte importante de esta cifra corresponderá a las Torres 4 y 2 del Costanera Center, con 87.000 m2. Por último, el corredor Vitacura registra solo 1 edificio Clase A, llamado MGV en el sector de Nueva Costanera. De concretarse la totalidad de estos proyectos, Colliers International estima que la vacancia podría acercase al 15%, lo que presionaría los precios a la baja.

De todas formas, desde la filial chilena de Colliers International estiman que parte de la producción del 2014 tenderá a desplazarse, en proporción similar a lo acontecido en 2013, para cerrar el año con una superficie que debiera rondar entre 200.000 y 250.000 m2. Mientras que para las oficinas Clase B, se espera una producción de 184.733 m2.

Respecto a la vacancia, la mayor incertidumbre está puesta en la inminente superación del rango entre 7% y 8%, y los efectos que esto pudiese traer sobre los precios, así como en la capacidad del mercado por seguir administrando el gran volumen de superficie en desarrollo para el 2014, "el mercado crecerá con fuerza y mantendrá la tendencia de 2013 en materia de producción y una colocación significativa, pero insuficiente para el volumen que ingresa, lo que dará como resultado un aumento en la vacancia a niveles que no habíamos tenido desde principios de 2004", explican desde Colliers International.

En tanto, para 2014, Marc Royer de CBRE espera que la gran actividad experimentada en 2013 se mantenga durante 2014. Explica La unidad de medida chilena La UF (Unidad de Fomento) es una unidad de medida chilena reajustable diariamente según la variación del Índice de Precios al Consumidor, o sea, es una medida monetaria indexada a la inflación y que a Marzo de 2014 UF 1 equivale a alrededor de US$ 45 dólares.


El aumento de la oferta va a generar mayor competencia, y prevemos por lo tanto unas estrategias comerciales más agresivas para captar y retener usuarios".

Se estima que en el mediano plazo, una de las zonas más apetecidas por las principales compañías en Chile es el Barrio El Golf en Las Condes, que según Marc Royer, "posee un stock de oficinas de buenas características técnicas, acompañado de un entorno urbano muy bien configurado y con excelente conectividad". Esta zona representa el "Central Business District" de Santiago (CBD en sus iniciales inglesas) es donde se sitúan las principales empresas nacionales e internacionales instaladas en el país.

Otras ubicaciones que han presentado numerosos desarrollos de oficinas, aunque aún no representan polos tan consolidados de oficinas son: el sector los Dominicos, el eje Apoquindo desde Manquehue hasta Los Dominicos, el eje Kennedy desde Padre Hurtado hasta Américo Vespucio, en Alonso de Córdova y Nueva Costanera y el eje Andrés Bello, potenciado por el proyecto Costanera Center, Todas estas ubicaciones han experimentado un fuerte desarrollo de proyectos de oficinas, tanto clase A como B.

Jaime Araya de Colliers indica que el presente año se consolidarán barrios emergentes como La Dehesa, San Damián, Los Dominicos y Nueva Costanera, además reconoce el desarrollo mde proyectos en comunas que no se habían manifestado en el mercado formal de oficinas, como Ñuñoa, el eje Irarrázaval, La Reina, Maipú y Estación Central.

Algunos de los proyectos Clase A que debieran ingresar durante 2014 son: Torre C de Parque Titanium, La Torre III del Proyecto Nueva Apoquindo, el edificio corporativo del Banco Security, el edificio Alto El Golf, todos en Las Condes, y el edificio Costanera Lyon II en Providencia.

Fuente: Anuario Inmobiliario.
Fecha: Mayo de 2014

 

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cORpORAte MARket In cHILe

For the corporate real estate market in Chile, 2013 was a record year. The introduction of 2 of office space Class
A+/A denoted an increase of 144% above 2012 production.

Moreover, vacancy managed to set at levels considered "stable", around 7% and is projected to continue growing this year,
which would imply changes in prices. The industry's main challenge can be summarized in one phrase: finding the balance between supply and demand.

Chile's economy is beginning to experience a slowdown, mainly due to three factors: a smaller expansion of their major trading partners, mainly China, a greater degree of uncertainty in the international financial system and a contraction in commodity prices, copper being the country's top export material.

Considering the above, the real estate market recorded a positive year of expansion and adjustment.

According to figures provided by Global Property Solutions, 2013 ended with an inventory of 2, corresponding to a total of 126 buildings, 74% concentrated in the

Las Condes corridor. In particular, during the previous financial year 2 of Class A+/A were introduced to the market. This figure is 144% above 2012 production, which only totaled 2 according to Colliers International.

Market introduction from the projects Apoquindo 5400, Alcántara 99, Plaza Manquehue, Vespucio Córdova and Costanera Puente Suecia from the last quarter of 2013 are the most notable. The latter is the first Class A building incorporated into the Providencia corridor since 2009.

At first, a production of 245,713 m2 was expected for 2013, but the lower placement is due to the delay in the execution of projects such as Parque Titanium Torre 1,
Santiago Downtown Torres 4 and 7 and Hermanos Amunátegui, among others.

Meanwhile, in the Huechuraba area two projects emerged, the Edificio Terrazas and City Park 1, covering 9,557 m2 and 11,500 m2 of useful floor area spectively. In view of these 21,457 m2, this corridor totals an annual incorporation of 51,739
m2, corresponding to 6 buildings.

Marcos Kaplun, Partner and Director of Kayco International Group, acknowledges that 2013 was a very active year, but he also states that it is essential to divide
the real estate subject in residential and office space. "Housing has boomed and while employment and low rates remain stable, the market will be very active. Instead, in 2015 about 1,200,000 m2 would
be added to Santiago's corporate sector and its absorption capacity is much lower". This is why the entrepreneur expects vacancy to increase and argues that it would not be strange if soon we begin to "import tenants".

Meanwhile, Marc Royer, CBRE Capital Markets & Transaction Services Director, states that during 2013 the market has been changing, generating a more equal convergence between supply and demand, "absorption has systematically outpaced supply, causing a steady decline in the vacancy rate". The expert explains that this increase in absorption, which stood 30% above the historical average of the past 10 years, was the result of the "economic growth and the latent unsatisfied demand in previous years due to the shortage of office space availability". The CBRE executive explained that some important projects that were introduced to the market in 2013
were: the Patio Foster building in the Golf de Las Condes area, the Nueva Apoquindo Torre Nororiente and Suroriente project in Nueva Las Condes, Cerro El Plomo in Nueva Las Condes and Parque Titanium Torre B in El Golf.

With regard to market share by sector, El Bosque – El Golf leads with 43%, followed by Nueva Las Condes 17.7% and Santiago with 16.1%. Further behind is Providencia with 9.4%, Nueva Apoquindo 7.7%, Vitacura 2.5%, Escorial – La Dehesa 2.3% y Huechuraba 1.3%.

Vacancy and Prices

In terms of vacancy, by the end of 2013 a rise could be seen in comparison to the previous quarter, mainly in the Providencia and Vitacura corridors. Thus, at the end of the previous financial year the vacancy of the Gran Santiago stood at 7.16%, according to Colliers International. This would be a range of stability, since in developed markets it fluctuates between 6% and 8%.

In detail, for Santiago it reached 7.81%, Vitacura 8.07%, Providencia 10.57% and Las Condes 4.46%.

It is worth noting that the largest increase in vacancy experienced in Providencia was due to the emptying of the SURA corporate building and its transfer to Nueva Apoquindo Torre 2.

Whilst the vacancy of the Huechuraba submarket stood at 20.75%, the Ciudad Empresarial sector stood at 16.55%. Meanwhile, for Class B buildings, vacancy was at 5.89% at the end of 2013.

Moreover, in terms of prices, in spite of the increases in vacancy recorded during the period, a price of 0.62 UF/m2 for Class A offices and 0.42 UF/m2 for Class B
buildings was recorded, according to data provided by CBRE Santiago Research and Consulting.

While all corporate districts showed increases in prices, Providencia exhibited a decline from 0.55 to 0.52 UF/m2. Therefore, according to Jaime Araya from the Chilean affiliate of Colliers International, "lease rates are expected to show a downward trend during 2014, which might also be expressed in requests to renegotiate contracts, in which some users might seek to take advantage of the increased availability to assess options of moving offices".

The analysis of market players With presence in Chile, Peru and Colombia, Inmobiliaria Armas is the fourth operator in Chile and the tenth in Peru. Cristian Armas, corporate general manager of Inmobiliaria Armas, explains that in terms of demand Class A offices, "are in a stage of maturity in Chile, whilst Class B are bustling, given that they respond to a demand from investors who replace local stock and term deposits with income property, due to the poor return of the two latter instruments and the high demand
for new generation Class B offices".

In this backdrop, Armas believes 2013 was a positive year, "the three countries in which we operate benefit from ideal conditions for this industry sector: low unemployment rates, low interest rates, high income levels and political-economic
stability". Furthermore, in 2014 he expects the industry to grow by 4%, "given the huge lack of land with building capacity".

The situation is different for Inmobiliaria Vertical, only company in Chile exclusively dedicated to manage and develop high-standard offices, with over 9,000 m2 of office space and projections for 25,000 m2 in the next 2 years. Its projects are located in the eastern part of the capital, in areas of high demand and limited supply, such as Vitacura,
where sustainable and LEED certified projects are developed and managed. It also develops projects in the II and V Región. In this scenario, Alejandro Videla, general manager of Inmobiliaria Vertical, points out the Live Costanera, his first LEED building, which is located
on Nueva Costanera. He also highlights that in Kennedy with Las Tranqueras they have begun to build Vista Kennedy, a building with the same characteristics. "We are also developing a high standard office project in Antofagasta and another
one in Montemar, in Reñaca, fostering the projection of a new office cluster in this part of the V Región."

Another trend complimentary to the evolution of A+/A and B markets are mixed projects, which combine commercial and residential uses. This is the case of Apoquindo Downtown, of Ralei Grupo Inmobiliario. This mixed use building will feature 187 apartments, 54 offices and a commercial area of 2. Andrés Ergas, Commercial Manager of Ralei Grupo Inmobiliario notes that the project "has the advantage of being a building that is efficient, aimed at a public with a young lifestyle, innovative and shows a special concern for the environment". He also adds that the Ralei projects are located in areas of high connectivity. He also adds that the Ralei projects are located in areas of high connectivity. In this case, Apoquindo Downtown is located in the municipality of Las Condes, in Apoquindo between Vespucio and Manquehue.

Lookout for 2014: Possible vacancy increase At present, according to figures
provided by CBRE Santiago Research and Consulting, there are 712,370 m2 of office space under construction to be concluded by 2015, 440,817 m2 of which correspond to Class A and 271,554 to Class B. Meanwhile, according to Global Property Solutions, a total production of 397,121 m2 of Class A+/A offices, corresponding to 22 buildings, is expected for 2014. Of this total, 47% will be located in the Las Condes corridor, with 12 buildings. While for the Santiago Centro submarket, the projected production is of 2 distributed in 6 buildings.

Meanwhile, Providencia will contribute with 2 in 3 buildings.

However, an important part of this figure shall correspond to Towers 4 and 2 of the Costanera Center, with 87,000 m2. Finally, the Vitacura corridor only records 1 Class A building, called MGV in the Nueva Costanera area. If all these projects are carried out, Colliers International estimates that vacancy rates could approach 15%, which would push prices down.

Nevertheless, from the Chilean affiliate of Colliers International it is estimated that part of the 2014 production will shift, in a similar proportion to what occurred in 2013, ending the year with a floor area that should be around 200,000
and 250,000 m2. Whilst for Class B offices, a production of 2 is expected.

With regard to vacancy, the greatest uncertainty is to imminently exceed the range between 7% and 8%, and the effect this could have on prices, as well as on the market ´s capacity to continue to manage the large volume of floor surface under development for 2014, "the market will grow strong and the 2013 trend will remain steady in terms of production and significant placement, but it will be insufficient for the inflow volume, which will result in an increase in vacancy at levels we had not experienced since early 2004", Colliers International explained.

Meanwhile, for 2014 Marc Royer of CBRE expects the great activity experienced in 2013 to continue during 2014. He explains that "a very active market in leasing as
in investment is expected. The increase in supply will lead to more competition and therefore, we expect more aggressive business strategies in order to capture and retain users".

It is estimated that in the medium term, one of the most coveted areas by major companies in Chile is El Golf in Las Condes suburb that according to Marc Royer, "has available offices with good technical characteristics, together with a well-organized urban environment and excellent connectivity". This area represents the "Central Business District" of Santiago (CBD), where the major national and international companies operating in the country are located.

Other locations that have launched various office developments, although they do not yet represent consolidated business districts are: the Dominicos area, Apoquindo from Manquehue up to Los Dominicos, Kennedy from Padre Hurtado up to Américo Vespucio, in Alonso de Córdova
and Nueva Costanera and Andrés Bello, boosted by the Costanera Center project. All these locations have experienced a significant development of office projects, both Class A and B.

Jaime Araya from Colliers indicates that this year emerging neighborhoods such as La Dehesa, San Damián, Los Dominicos and Nueva Costanera will be consolidated. He also acknowledges the development of
projects in municipalities that had rot been recorded in the formal office market, such as Ñuñoa, Irarrázaval, La Reina, Maipú and Estación Central.

Some of the Class A projects that should be incorporated during 2014 are: Torre C of Parque Titanium, La Torre III of Proyecto Nueva Apoquindo, the corporate building of Banco Security, the Alto El Golf building, all in Las Condes, and the Costanera Lyon II building in Providencia.

The Chilean unit of measure The UF (Development Unit) is a Chilean unit of measure adjusted daily according to the variation of the Consumer Price Index, i.e., it is an indexed monetary measure adjusted to inflation and that at March 2014, 1 UF equals about US$ 45.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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