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¿Sobrestock de oficinas? Se estima peak en 2015.

Mientras algunos se soban las manos ante una eventual baja en los precios, otros aseguran que habrá suficiente demanda para el millón de metros cuadrados que entrarán en dos años.

J. TRONCOSO Y S. SÁEZ | EMPRESA | 08/11

La avenida Apoquindo, entre El Bosque y Américo Vespucio concentra una decena de proyectos de torres de oficinas. Algunos se están terminando; otros están recién partiendo. Incluso, otras iniciativas están en una etapa anterior: se está botando el edificio residencial para tener un nuevo terreno disponible.

El boom por el mercado de oficinas ha sido impulsado por la inyección de recursos por parte de las compañías de seguros, fondos de inversión y más de algún family office.

Para algunos, esto muestra la solidez de la economía chilena. Otros se preguntan: ¿habrá suficiente demanda para tantos metros cuadrados de oficinas en el sector oriente de Santiago?

Porque no sólo el eje Apoquindo concentra una serie de proyectos de este tipo. Nueva Las Condes, Vitacura y Ciudad Empresarial son las alternativas al sector El Golf, pero también están viviendo un boom de construcción de torres acristaladas.

En la industria hay distintas miradas. Algunos sostienen que el stock de oficinas se mantiene "saludable" y que no habrán problemas de aumento de vacancias en el corto y mediano plazo. Otros afirman que entrarán, a partir del próximo año, una cantidad de metros cuadrados que generarán un importante ajuste, lo que podría implicar una baja en los precios.

"Nosotros hemos asesorado la venta de más de 150 mil metros cuadrados de oficinas en el centro de Santiago y más de 30 mil metros cuadrados de oficinas en el sector oriente. Por eso puedo decir que en Chile va a ser necesario importar arrendatarios porque va a existir un sobrestock", afirma Marco Kaplún, de Kayco International.

Afirma que, de aquí a principios de 2015, entrarán más de un millón de metros cuadrados de oficinas. "Es muy difícil que existan arrendatarios para ese volumen", añade. Para tener una idea, Kaplún dice que mercados como el de Sao Paulo en Brasil absorbe al año unos 300 mil metros cuadrados de oficina.

"Podría producirse una sobreoferta de oficinas, principalmente porque existe una demora en las entregas de los proyectos. La construcción está más lenta y la gestión de construcción es un poco más extensa que antes", explica el director ejecutivo del Fondo Independencia, Enrique Ovalle.

En el mercado atribuyen la demora en las entregas a la falta de mano de obra en la construcción, pues muchas personas han optado por migrar al norte a trabajar en la minería.

"Eso ha llevado a que exista un aumento de oferta que comenzará a notarse en el último trimestre de este año, de acuerdo a las proyecciones que maneja el mercado", dice Ovalle.

Jaime Araya, managing director de Colliers, destaca que el escenario de sobrestock "es ineludible en nuestra capital", pero debe ser entendido también en un contexto de comportamiento de largo plazo del mercado. En esta perspectiva, dice, el mercado inmobiliario responde a un modelo cíclico de crecimiento y decrecimiento de la producción, caracterizado por momentos secuenciales de recesión-recuperación-expansión-sobreproducción.

"La presencia de recursos contribuyó, además, a materializar la toma de posición en la mayor parte de terrenos disponibles para desarrollo y la apertura o extensión de nuevos focos de mercado, muchos de los cuales han sido activados, aun cuando pudieran haber sido reservados para un periodo más extenso. En este sentido, el valor de suelo pudiera haber atentado en la proyección de rentabilidad de los desarrolladores, considerando los flujos en mayores plazos de desarrollo", destaca Araya.

Y añade: "Tenemos un escenario de sobreproducción que ya debiera manifestarse con mayor fuerza a partir de este cuarto trimestre y el 2014, para tender a suavizarse al 2015. Se mantiene, sin embargo, una tasa de absorción significativa, que tiende a verse atenuada por el mayor volumen de producción".

La consultora Mackenzie Hill destaca en su informe del primer semestre que hay 50 proyectos cuyo permiso de edificación se encuentra otorgado y varios de ellos están en construcción, pero sin alcanzar aún la cota cerolos que suman 666.710 m2 útiles.

"Es posible que no todos terminen en 2014 y muchos lo hagan en 2015 o posteriormente. Aun así estaríamos frente a producciones a niveles enormes. Y además cabe no olvidar que siguen surgiendo proyectos nuevos cuyos permisos de edificación serían aprobados en el segundo semestre de 2013 y 2014 impactando aún más las mencionadas producciones anuales futuras", remató.

Abraham Senerman: "Hay gente que no hace los estudios de mercado convenientes"

"No veo temores en la insdustria". Categórico es el empresario y arquitecto Abraham Senerman sobre el panorama que enfrenta el mercado de los edificios de oficina.
Senerman es una voz autorizada para analizar la insdustria. Es el dueño de ASL Sencorp, una de las principales inmobiliarias de Chile en el desarrollo de edificios de oficinas. En sociedad de Bethia, ligada a Liliana Solari, formó Titanium, que ha desarrollado proyectos emblemáticos de 52 pisos que llegó a reemplazar a la Portada de Vitacura.

¿Se habla de una sobreproducción de edificios de oficinas en Santiago?
- Yo veo a la industria totalmente normal aquí a futuro. Las proyecciones son alentadoras de acuerdo al crecimiento del país, y creo que la industria caminará en ese sentido, por eso estamos muy tranquilos.

¿Qué opina de las voces que manifiestan que habrá un sobrestock?
-Yo no lo comparto. En mi caso personal no lo siento así. Lo que nosotros estamos colocando normalmente. Ahora bien, siempre hay que tomar en cuenta quién desarrolla los proyectos, ese es un tema importante.

¿Por qué?
- Los que estamos en esta industria y tenemos cierta experiencia estamos tranquilos; en el caso de nuestros desarrollos nosotros estamos muy tranquilos con sus arriendos y sus colocaciones. Nuestros porcentajes están perfectos.

¿A qué atribuye que algunos actores tengan malos resultados?
- Hay gente que no es previsoray que no hace los estudios de mercado convenientes, pero eso depende de cada uno de los actores de la industria. Acá valen la experiencia y los estudios que se desarrollen. Lo principal es creer en lo que estamos haciendo y que los demás crean en uno.

si a eso le sumamos un importante grado de innovación en los productos que se ofrecen, es mucho mejor.

¿Esa es su herramienta diferenciadora?
- Por supuesto. Además, otro elemento que destaco es tener un buen equipo técnico detrás. Por eso yo no veo problemas hoy de ese tipo. Lo único que genera un poco de problemas es la falta de terrenos.

Se ha hablado de aumentar densidades. ¿Considera que es esa la solución?
- Yo siempre he dicho que la construcción en altura es beneficiosa para una ciudad, porque así se evita una expansión innecesaria a nivel bajo.

La densificiación vale la pena, pero siempre debe ir acompañada por otros elementos, como modificaciones urbanas, vías de comunicación, vías de desarrollo, no todo debe ser altura. este debe ser un proceso general.

¿Y cuál es su visión de las mimitaciones de alturas?
- Creo que el mercado debe regular eso y se deben analizar con todos los pro y contras que ello significa.

Agencia Uno
Tanto es el interés por levantar torres de oficinas, que firmas como Patio están dispuestas a echar abajo edificios residenciales, como este en la calle Málaga.

Fuente: El Pulso
Fecha: 08 de Noviembre de 2013

 

 

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