Mercado Inmobiliario

Antes de tomar un crédito hipotecario

Chile es un país que ofrece una serie de posibilidades de obtener créditos para la vivienda. Pero siempre es conveniente saber de qué es lo que se está hablando para evitar caer en alguna trampa del sistema.

Se habla mucho de que es el momento para comprar vivienda propia. Con tasas de interés bajas, los dividendos que hay que pagar por el crédito –donde se incluye amortización, interés y seguro- son menores que el arriendo que se paga mensualmente. Y el arriendo es un dinero que finalmente va a fondo perdido, pues uno nunca es dueño del activo.

Y como una de las modalidades más comunes para financiamiento de la
vivienda es el crédito hipotecario, siempre es necesario considerar algunos
puntos antes de pedir uno. Se trata de una responsabilidad de largo plazo con la institución financiera que se lo otorgue, por lo mismo, es esencial que planifique su presupuesto con el fin de contar con los recursos que le permitan hacer frente a este tipo de endeudamiento.

Repasemos algunos:
• Conozca las condiciones y cotice en todas las instituciones financieras que
ofrezcan el producto con las características que usted requiere (plazo, valor de los dividendos y tasa de interés, entre otras).
Use el simulador de crédito hipotecario en línea disponible en el sitio de la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras.

• Tenga claro que algunos de los costos asociados al crédito hipotecario
que usted debe pagar son los siguientes: impuesto de timbres y estampillas,
gastos notariales, primas de seguro de incendio y desgravamen que en este
caso son obligatorios, derechos de inscripción en el Conservador de Bienes
Raíces, tasación de inmueble hipotecado, estudio de títulos y redacción de
escritura.

• Recuerde que en su escritura están contenidas todas las condiciones finales
con que le fue otorgado el crédito hipotecario. Es decir, tasa de interés, monto
del dividendo mensual, seguros contratados, tipo de garantía y condiciones para prepagar, entre otras. Por este motivo preste especial atención a su
lectura antes de firmarlo.

• Tenga claro que la garantía de un crédito hipotecario es de tipo general, lo
que quiere decir que la institución financiera tiene autorización para exigir el
pago de cualquier otro tipo de deuda que el cliente tenga con la institución.

• Recuerde que si su crédito hipotecario se financia con letras hipotecarias,
éstas pueden ser transadas por el banco en la Bolsa de valores o ser adquiridas
por el propio banco o un tercero relacionado, obteniéndose así los recursos
que financian el crédito otorgado al deudor. El precio que se obtiene por la
venta de estas letras varía de acuerdo a las condiciones del mercado, por lo que
puede generarse una diferencia entre el valor de la letra (valor par) y el precio al que ésta se transa. En la escritura de crédito hipotecario o mutuo debe precisarse la parte (si es el cliente o la institución) que se hará cargo de esta diferencia.

 

Distintos acuerdos

Al pedir un crédito hipotecario uno se encuentra con que hay varios tipos de acuerdos respecto a cómo se fija la tasa de interés. Éstos pueden ser:
a) Tasa Variable: Que varía anualmente, según las condiciones de mercado, ya que se fija como TAB anual más spread.

b) Tasa Fija: Se fija una tasa para todo el periodo del crédito. La ventaja es que se sabe desde un principio el dividendo que se va a pagar por ese crédito.

c) Tasa Mixta: Se fija una tasa por 5 años. A partir del sexto año la tasa se ajustará de acuerdo a la tasa TAB más spread fija y conocida al momento
de firmar la escritura.

Es también muy importante para decidir la modalidad que uno elija, el tener claro a cuántos años se quiere pedir el crédito. Y una vez que el crédito esté aprobado uno tiene que fijar el dividendo que se debe pagar mensualmente y donde se incluye la amortización, la tasa de interés y los seguros asociados.

CONCEPTOS A TENER EN CUENTA
Amortización del capital: Corresponde al pago del capital prestado, y varía a lo
largo del tiempo. En los primeros dividendos es muy poco lo que se amortiza, ya que la mayor parte corresponde a pagos de interés. Al contrario, hacia el final del plazo del crédito, la mayor parte corresponde a la amortización del capital. Por este motivo hay que analizar muy bien si conviene comprar a un plazo largo, como 20 años, pensando en vender al poco tiempo, por ejemplo en tres años.
Pago de intereses: Es el costo que tiene el crédito hipotecario, que se expresa en una tasa real anual UF (unidad de fomento) más un porcentaje determinado. Esto significa que la inflación está contenida en el préstamo. Es conveniente analizar las condiciones de prepago (pagar antes de que venza el crédito) y la tasa máxima a que puede llegar en caso de que las condiciones se tornen adversas, en el caso de un préstamo a tasa variable.

Desde 2001 existe un beneficio tributario que permite descontar de la base
imponible los intereses pagados por conceptos de crédito hipotecario, dependiendo de las condiciones particulares de cada cliente.

ETAPAS EN EL OTORGAMIENTO DE UN CRÉDITO HIPOTECARIO
• Simulación o consulta de crédito hipotecario
• Solicitud de pre-aprobación
• Solicitud de crédito hipotecario
• Estado de situación y antecedentes necesarios
• Estudio de títulos
• Tasación
• Informe de resolución técnico-legal
• Escrituración
• Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces

Fuente: Columna de Marcos Kaplún; Revista Inversor Global IG
Fecha: Julio de 2013