Mercado Inmobiliario

De burbujas y otras yerbas

A pesar de los llamados de atención por parte de las autoridades, aún hay espacio para que los pequeños inversionistas se aventuren en el mundo inmobiliario como forma de buscar un ingreso extra. Pero como todo en la vida, hay que ir con cuidado.

Las autoridades vienen hablando que podría estar incubándose una burbuja inmobiliaria similar a la de Estados Unidos y España. Pero por otro lado, los representantes del real estate dicen que no se ven que esté ocurriendo tal hecho.

¿A quién creerle? ¿Y qué hacer?
Sí, es difícil tomar una posición, pero si quiere saber qué hacer con sus ahorros e ingresos, son varias las alternativas que pueden revisarse.

En primer lugar, es importante estar diversificado o, como se dice en la jerga popular, “no tener todos los huevos en el mismo canasto”.

Hay que invertir en un crisol de instrumentos financieros que incluya depósitos a plazo, acciones y fondos mutuos, entre otros.

Ahora, en el caso de querer diversificar a través de activos inmobiliarios, hay que barajar diversos escenarios:

a) Si usted arrienda y no tiene casa propia, debe analizar seriamente la posibilidad de pedir un préstamo hipotecario, aprovechando las bajas tasas de interés actuales. De esa forma,lo que usted le pague mensualmente al banco por el empréstito va a ser igual o menor que el costo de un arriendo. Los créditos pueden ser a 20 o 30 años y normalmente le prestarán entre el 80% y el 90% del valor del activo.

b) En caso de que usted quiera comprar un departamento en proceso de construcción, se da el fenómeno que popularmente se llama “comprar en verde”. Si usted decide aplicar esta metodología, se le presentan los siguientes puntos:

• Descuentos en el valor final de la vivienda.
• Posibilidad de elegir las viviendas mejor ubicadas.
• Se compra pagando un pie de alrededor de 10% del valor final en Unidades de Fomento (UF).
• Por esta operación se firma una promesa de compraventa ante notario.
• Debe incorporar una póliza de seguro o boleta bancaria para el vendedor, con el objetivo de garantizar que después se quede con su plata en caso de que no se construya la propiedad o que quede botada en la mitad. Así se garantiza la recuperación del dinero y no perder sus ahorros.

Además, antes de comprar una propiedad, usted debe analizar si hay beneficios tributarios, como renovación urbana (le devuelven alrededor de 200 UF) o el DFL 2, que significa que no paga contribuciones de bienes raíces o renovación de edificios patrimoniales, entre otros gravámenes

Qué y dónde
Si usted tiene que decidirse entre una propiedad que está vacía y una que está arrendada, mi recomendación es que compre una que vaya por la segunda opción, pues una vacía implica la preocupación del arrendamiento posterior. Si usted posee un 20% del valor, una institución financiera le prestará el saldo, que devolverá con el alquiler posterior.

El inversionista debe decidir si invertirá en departamentos nuevos o usados, locales comerciales, galpones u otra opción. Si busca un departamento para ponerlo en arriendo, trate de comprar en barrios universitarios; son baratos y siempre hay buena demanda. En Chile hay polos universitarios en casi todas las ciudades, donde están construyendo edificios en la mayoría de ellas. En Santiago considere la zona de República, el centro y Ñuñoa.

Allí los precios han subido, pues cada vez quedan menos terrenos y las restricciones son cada vez mayores, pero aún hay espacio.

Normalmente, por las propiedades para el arriendo se obtiene una rentabilidad del 8%, la que se puede mejorar al pedir un préstamo a una tasa en torno a 5% anual.

Creo que es un buen momento para comprar, aprovechando el crecimiento económico chileno, el bajo desempleo y las bajas tasas con que se consiguen préstamos hoy en el mercado. Pero con cuidado: las inversiones inmobiliarias pueden ser un traje a medida para cada inversionista. Si nos queda bien, es perfecto, pero si no tomamos bien la medida, puede ser un problema .

Marcos Kaplún
Ingeniero Comercial
Director de Kayco International

Fuente: Revista Inversor Global Chile
www.igdigital.com

Fecha: Enero de 2013.