Aseguradoras y fondos de inversión lideran compra de edificios premium en El Golf

Estimaciones de CB Richard Ellis y Colliers indican que ambos actores concentran entre un tercio y 45% de las oficinas premium del barrio El Golf y sus alrededores.

Para estas firmas, el atractivo del negocio está dado por la seguridad y rentabilidad de la inversión.

por Carla Alonso B.
En una visita que realizó a Nueva York el novelista italiano Giovanni Pappini, subió a ver la ciudad desde uno de los últimos pisos del Empire State Building. De pronto se acercó Henry Ford y le preguntó que hacía ahí. Pappini contestó: "Me parece mentira que los hombres hayan sido capaces de construir todo esto". El industrial americano le susurró: "Se equivoca, usted. Esta ciudad no la han hecho los hombres, la han hecho los seguros".

La escena grafica el rol que han jugado las compañías de seguro y fondos de inversión en la maduración del mercado de oficinas en Estados Unidos y otras urbes desarrolladas, fenómeno que tiene su propio capítulo en Chile. Puntualmente en el sector oriente de la capital, en el barrio El Golf y alrededores, zona que se consolidó como el barrio de más peso para el desarrollo de oficinas de alto estándar (clase A+/A), dada su ubicación y conectividad.

En el impulso de este mercado han jugado un rol central las compañías de seguros y fondos de inversión, principalmente internacionales, que hace 15 años comenzaron a adquirir metros cuadrados de oficinas, las que destinaron a renta a terceros.

Hoy el modelo se ha consolidado y concentran parte importante de la propiedad del sector. Según estimaciones de la consultora CB Richard Ellis, cerca de un tercio (32,6%) del mercado de oficinas premium en el barrio El Golf y alrededores está en manos de compañías de seguro y fondos de inversión. La consultora contabiliza un total de 786.176 m2 de oficinas de clase A, entre el eje Apoquindo e Isidora Goyenechea, entre El Bosque y Escuela Militar. De esos, 180.441 m2 (22,95%) corresponden a fondos de inversión, mientras que 75.497 (9,6%) se lo llevan las compañías de seguro.

Sin embargo, otras estimaciones van más allá e indican mayor presencia de los fondos de inversión y compañías de seguro en el sector. La consultora Colliers International -que considera para su estudio un cuadrante más amplio, comprendido entre Apoquindo vereda sur, Nueva Tajamar, Av. Andrés Bello, Presidente Riesco y Américo Vespucio vereda poniente-, advierte que compañías de seguro y fondos de inversión poseen juntos 359.773 m2 de oficinas, lo que representa un 45,53% del mercado de oficinas, es decir, casi la mitad.

La tendencia de adquirir oficinas de alto estándar se ha acrecentado durante los últimos 15 años. "El stock de oficinas tuvo su primer peak en términos de oferta y demanda en su primer ciclo, entre 1995 y 1998", explica Jaime Araya, gerente general de la consultora Colliers International. "En la década de los 90 comenzó la compra de pisos de oficinas por parte de inversionistas institucionales", complementa Carlos Antúnez, presidente de CB Richard Ellis. Pero desde 2006 se iniciaron las compras de edificios completos por parte de un único inversionista.

Los expertos coinciden en que la tendencia ha ido al alza en el último tiempo. Si bien es difícil determinar cuánto ha crecido, "se puede decir que el 100% de los edificios clase A construidos desde 2008 en adelante entre El Bosque y Escuela Militar -Isidora Magdalena Norte, Territoria, Alcántara, Titanium, SCL Cruz del Sur- ha sido comprado por inversionistas institucionales", explica Paula Rodríguez, marketing y research mánager de CB Richard Ellis.

En Colliers afirman que mientras más seguro y estable permanezca el mercado, serán más los actores interesados en adquirir este tipo de activos inmobiliarios. Y entregan otro elemento de análisis: cuando un fondo de inversión internacional hace una primera compra en un país, debido a los costos de "due diligence" de analizar la alternativa, "generalmente sigue con un proceso de nuevas compras para ampliar y diversificar su portafolio", detalla Rodolfo Bambach, gerente de estudios de Colliers.

Varias compañías de seguro son propietarias de oficinas en el barrio El Golf y alrededores, pero algunas llevan la delantera en cantidad de metros cuadrados. CB Richard Ellis detalla que la firma con más presencia es ING (ver mapa), seguida de Consorcio y Cruz del Sur, si se considera sólo el espacio que destinan a renta a terceros y no el metraje de los edificios corporativos. De cerca le sigue EuroAmerica, más atrás Cardif y posteriormente Mapfre.

Entre los fondos de inversión, coinciden CB Richard Ellis y Colliers, el que más presencia tiene es el alemán Deka Immobilien, tras concretarse la compra del 80% del edificio Titanium La Portada, desarrollado por Inmobiliaria Titanium. Le sigue el fondo estadounidense Prudential, que en 2010 adquirió las oficinas y la placa comercial del edificio Isidora 3.000. Celfin también figura entre los que tienen más presencia, con un 33% del edificio corporativo de CCU y un 50% aproximadamente del edificio Torre Las Condes, según los datos de CB Richard Ellis.

Y van por más. Marcos Kaplun, director de Kayco International Group, participó en marzo en la feria inmobiliaria Mipim, la mayor del mundo, en Cannes, donde se reunió con representantes del fondo suizo Credit Suisse, quienes compraron el edificio Isidora Magdalena Norte en 2008. "Están muy contentos y me pidieron que si tenía algo, les avisara", dice Kaplun. También se reunió con el fondo Prudential y Deka Immobilien. "Todos quieren crecer y están buscando oportunidades", afirma.

¿Por qué este mercado seduce a los fondos de inversión? "Cuando le aseguras a un fondo un contrato de arriendo a largo plazo, con una empresa prime, que puede ser multinacional, banco o cadena de farmacia, a cinco o 10 años, con rentabilidades de UF+8%, no hay nada que pueda competir en este minuto. Ojalá tuviera 50 edificios de esos para vender, porque es lo más pedido", asegura Kaplún. Otro elemento tiene que ver con que hay mucha liquidez en el mercado y a los fondos le permite tener otra alternativa de inversión. La seguridad es otro factor que hace inclinar la balanza, dice Kaplun, ya que conservan siempre el activo.

En el caso de las compañías de seguro, el hecho de tomar posiciones en inversiones inmobiliarias para la renta, responde a una tendencia mundial, precisa Jorge Claude, gerente general de la Asociación de Aseguradores de Chile. La razón es que "si compras un bien raíz para renta, genera una renta mensual muy estable", por lo que se produce un "buen calce"entre los compromisos que tiene la compañía de largo plazo en UF y los ingresos que la compañía se genera con esa inversión. Esto los lleva a participar activamente en el mercado inmobiliario.

Eduardo Valenzuela, gerente de Inversiones Inmobiliaria de EuroAmerica, dice que resulta atractivo pues la rentabilidad "fluctúa entre UF+7% y UF+9% al año, más las eventuales plusvalías que se pueden generar con el activo inmobiliario". En Apoquindo 3885, EuroAmerica adquirió la mitad de la propiedad de un edificio de 22 pisos, constituyéndose en el edificio corporativo. De esos, utiliza cinco pisos para sus propias oficinas y con el resto ya ha acordado arriendos con empresas de primer nivel.

Claves del negocio

* Tres modelos de negocio

se dan en este mercado: invertir en un proyecto nuevo desde su inicio, desarrollarlo y luego arrendar las oficinas; comprar un edificio terminado y arrendar las oficinas; y comprar un edificio totalmente construido y ya arrendado.

* Precio de venta

Se determina en función de los precios de arriendo que, se espera, aplicarán a las oficinas en el largo plazo, es decir, no sólo al momento de que se entregue el edificio, y de las estimaciones de vacancia futura.

* Más oferta

En 2011 no ingresará ningún proyecto a este submercado. "La tendencia debiera revertirse durante 2012 con el ingreso de cerca de 63.000 m2, distribuidos en los proyectos Territoria El Bosque, Sta. Rosa de Las Condes (Torre Entel), Apoquindo 2926 y Apoquindo/Foster", adelantan en Colliers.

Fuente: La Tercera
Fecha: 27 de Marzo de 2011.