Aseguradoras y fondos de
inversión lideran
compra de edificios premium en
El Golf
Estimaciones de CB Richard Ellis y
Colliers indican que ambos
actores concentran entre un
tercio y 45% de las oficinas
premium del barrio El Golf y sus
alrededores.
Para estas firmas, el atractivo del
negocio está dado por la
seguridad y rentabilidad de la
inversión.
por Carla
Alonso B.
En una
visita que realizó a Nueva York
el novelista italiano Giovanni
Pappini, subió a ver la ciudad
desde uno de los últimos pisos
del Empire State Building. De
pronto se acercó Henry Ford y le
preguntó que hacía ahí. Pappini
contestó: "Me parece mentira que
los hombres hayan sido capaces
de construir todo esto". El
industrial americano le susurró:
"Se equivoca, usted. Esta ciudad
no la han hecho los hombres, la
han hecho los seguros".
La escena grafica el rol que han
jugado las compañías de seguro y
fondos de inversión en la
maduración del mercado de
oficinas en Estados Unidos y
otras urbes desarrolladas,
fenómeno que tiene su propio
capítulo en Chile. Puntualmente
en el sector oriente de la
capital, en el barrio El Golf y
alrededores, zona que se
consolidó como el barrio de más
peso para el desarrollo de
oficinas de alto estándar (clase
A+/A), dada su ubicación y
conectividad.
En el impulso de este mercado
han jugado un rol central las
compañías de seguros y fondos de
inversión, principalmente
internacionales, que hace 15
años comenzaron a adquirir
metros cuadrados de oficinas,
las que destinaron a renta a
terceros.
Hoy el modelo se ha consolidado
y concentran parte importante de
la propiedad del sector. Según
estimaciones de la consultora CB
Richard Ellis, cerca de un
tercio (32,6%) del mercado de
oficinas premium en el barrio El
Golf y alrededores está en manos
de compañías de seguro y fondos
de inversión. La consultora
contabiliza un total de 786.176
m2 de oficinas de clase A, entre
el eje Apoquindo e Isidora
Goyenechea, entre El Bosque y
Escuela Militar. De esos,
180.441 m2 (22,95%) corresponden
a fondos de inversión, mientras
que 75.497 (9,6%) se lo llevan
las compañías de seguro.
Sin embargo, otras estimaciones
van más allá e indican mayor
presencia de los fondos de
inversión y compañías de seguro
en el sector. La consultora
Colliers International -que
considera para su estudio un
cuadrante más amplio,
comprendido entre Apoquindo
vereda sur, Nueva Tajamar, Av.
Andrés Bello, Presidente Riesco
y Américo Vespucio vereda
poniente-, advierte que
compañías de seguro y fondos de
inversión poseen juntos 359.773
m2 de oficinas, lo que
representa un 45,53% del mercado
de oficinas, es decir, casi la
mitad.
La tendencia de adquirir
oficinas de alto estándar se ha
acrecentado durante los últimos
15 años. "El stock de oficinas
tuvo su primer peak en términos
de oferta y demanda en su primer
ciclo, entre 1995 y 1998",
explica Jaime Araya, gerente
general de la consultora
Colliers International. "En la
década de los 90 comenzó la
compra de pisos de oficinas por
parte de inversionistas
institucionales", complementa
Carlos Antúnez, presidente de CB
Richard Ellis. Pero desde 2006
se iniciaron las compras de
edificios completos por parte de
un único inversionista.
Los expertos coinciden en que la
tendencia ha ido al alza en el
último tiempo. Si bien es
difícil determinar cuánto ha
crecido, "se puede decir que el
100% de los edificios clase A
construidos desde 2008 en
adelante entre El Bosque y
Escuela Militar -Isidora
Magdalena Norte, Territoria,
Alcántara, Titanium, SCL Cruz
del Sur- ha sido comprado por
inversionistas institucionales",
explica Paula Rodríguez,
marketing y research mánager de
CB Richard Ellis.
En Colliers afirman que mientras
más seguro y estable permanezca
el mercado, serán más los
actores interesados en adquirir
este tipo de activos
inmobiliarios. Y entregan otro
elemento de análisis: cuando un
fondo de inversión internacional
hace una primera compra en un
país, debido a los costos de "due
diligence" de analizar la
alternativa, "generalmente sigue
con un proceso de nuevas compras
para ampliar y diversificar su
portafolio", detalla Rodolfo
Bambach, gerente de estudios de
Colliers.
Varias compañías de seguro son
propietarias de oficinas en el
barrio El Golf y alrededores,
pero algunas llevan la delantera
en cantidad de metros cuadrados.
CB Richard Ellis detalla que la
firma con más presencia es ING
(ver mapa), seguida de Consorcio
y Cruz del Sur, si se considera
sólo el espacio que destinan a
renta a terceros y no el metraje
de los edificios corporativos.
De cerca le sigue EuroAmerica,
más atrás Cardif y
posteriormente Mapfre.
Entre los fondos de inversión,
coinciden CB Richard Ellis y
Colliers, el que más presencia
tiene es el alemán Deka
Immobilien, tras concretarse la
compra del 80% del edificio
Titanium La Portada,
desarrollado por Inmobiliaria
Titanium. Le sigue el fondo
estadounidense Prudential, que
en 2010 adquirió las oficinas y
la placa comercial del edificio
Isidora 3.000. Celfin también
figura entre los que tienen más
presencia, con un 33% del
edificio corporativo de CCU y un
50% aproximadamente del edificio
Torre Las Condes, según los
datos de CB Richard Ellis.
Y van por más. Marcos
Kaplun, director de Kayco
International Group,
participó en marzo en la feria
inmobiliaria Mipim, la mayor del
mundo, en Cannes, donde se
reunió con representantes del
fondo suizo Credit Suisse,
quienes compraron el edificio
Isidora Magdalena Norte en 2008.
"Están muy contentos y me
pidieron que si tenía algo, les
avisara", dice Kaplun. También
se reunió con el fondo
Prudential y Deka Immobilien.
"Todos quieren crecer y están
buscando oportunidades", afirma.
¿Por qué este mercado seduce a
los fondos de inversión? "Cuando
le aseguras a un fondo un
contrato de arriendo a largo
plazo, con una empresa prime,
que puede ser multinacional,
banco o cadena de farmacia, a
cinco o 10 años, con
rentabilidades de UF+8%, no hay
nada que pueda competir en este
minuto. Ojalá tuviera 50
edificios de esos para vender,
porque es lo más pedido",
asegura Kaplún.
Otro elemento tiene que ver con
que hay mucha liquidez en el
mercado y a los fondos le
permite tener otra alternativa
de inversión. La seguridad es
otro factor que hace inclinar la
balanza, dice Kaplun, ya que
conservan siempre el activo.
En el caso de las compañías de
seguro, el hecho de tomar
posiciones en inversiones
inmobiliarias para la renta,
responde a una tendencia
mundial, precisa Jorge Claude,
gerente general de la Asociación
de Aseguradores de Chile. La
razón es que "si compras un bien
raíz para renta, genera una
renta mensual muy estable", por
lo que se produce un "buen
calce"entre los compromisos que
tiene la compañía de largo plazo
en UF y los ingresos que la
compañía se genera con esa
inversión. Esto los lleva a
participar activamente en el
mercado inmobiliario.
Eduardo Valenzuela, gerente de
Inversiones Inmobiliaria de
EuroAmerica, dice que resulta
atractivo pues la rentabilidad
"fluctúa entre UF+7% y UF+9% al
año, más las eventuales
plusvalías que se pueden generar
con el activo inmobiliario". En
Apoquindo 3885, EuroAmerica
adquirió la mitad de la
propiedad de un edificio de 22
pisos, constituyéndose en el
edificio corporativo. De esos,
utiliza cinco pisos para sus
propias oficinas y con el resto
ya ha acordado arriendos con
empresas de primer nivel.
Claves del negocio
* Tres modelos de negocio
se dan en este mercado: invertir
en un proyecto nuevo desde su
inicio, desarrollarlo y luego
arrendar las oficinas; comprar
un edificio terminado y arrendar
las oficinas; y comprar un
edificio totalmente construido y
ya arrendado.
* Precio de venta
Se determina en función de los
precios de arriendo que, se
espera, aplicarán a las oficinas
en el largo plazo, es decir, no
sólo al momento de que se
entregue el edificio, y de las
estimaciones de vacancia futura.
* Más oferta
En 2011 no ingresará ningún
proyecto a este submercado. "La
tendencia debiera revertirse
durante 2012 con el ingreso de
cerca de 63.000 m2, distribuidos
en los proyectos Territoria El
Bosque, Sta. Rosa de Las Condes
(Torre Entel), Apoquindo 2926 y
Apoquindo/Foster", adelantan en
Colliers.
Fuente: La Tercera
Fecha: 27 de Marzo de 2011.
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