De oficinas a viviendas: la transformación de edificios en Santiago es inminente por el auge del teletrabajo

Este es un proceso que -a raíz de la pandemia- se ha extendido por Estados Unidos, Europa e incluso Sudamérica, específicamente en Buenos Aires: hacer casas de edificios de oficinas.

La tendencia ya está llamando a la puerta de James. Miles de metros cuadrados de espacios de trabajo llevan meses y meses vacíos a causa del home office, y su los propietarios revisan los cambios en el uso de la tierra para cambiarlos en departamentos.

“Transformar edificios de oficinas en edificios residenciales es factible y de hecho lo es”, dijo Francisco Rojas, director ejecutivo de GPS Property Chile.

Agregó Marcos Kaplún, director de Kayco International Group. “Muchos dueños de oficinas en varios puntos de Santiago ya están evaluando esta opción porque llevan dos años en las oficinas sin inquilinos. Esta es una tendencia que cada día cobra más importancia debido al gran stock de oficinas producto del teletrabajo.

dijo el gerente hay clientes con proyectos para transformar más de cinco mil metros cuadrados de viviendas oficinas en el centro de Santiago.

Reinaldo Gleisner, vicepresidente de Colliers en el país, fue cauteloso: “Se está revisando la tendencia, pero se han dado pocos cambios efectivos”, agregó.

La formula No es un proceso rápido, ni menos económico, por lo que se debe evaluar a fondo su viabilidad.

“Este cambio no solo se puede realizar a voluntad, sino que se deben cumplir muchos requisitos, de los cuales el primero y principal es el cumplimiento del uso de suelo para uso residencial del actual edificio de oficinas”, subrayó. Francisco Rojas.

Gleisner agregó: “La probabilidad está determinada por el uso del suelo: debe permitir la vivienda y el reglamento de construcción debe tener la densidad máxima que cubre la densidad del proyecto”.

Esto último, según los expertos, esto es importante porque si se solicita el cambio de uso de suelo de oficinas a vivienda y la densidad es baja (es decir, el número de personas por metro cuadrado), la viabilidad del proyecto puede ser inexistente porque se pueden organizar muy pocos departamentos, lo que no hará rentable el negocio.

De hecho, varios proyectos han sido desechados a causa de ello.

“En concepto, puede ser una buena alternativa, sin embargo, para que sea posible, debe cumplir con muchos requisitos normativos, arquitectónicos y de construcción para volver a implementar y, en última instancia, la operación debe ser rentable”, dijo Gleisner. .

Rojas insistió en que los coeficientes de ocupación del suelo y la densidad de su vivienda son claves, pero también apuntó a la autoridad. “Debe haber voluntad por parte de los directores de trabajo comunitario para permitir, en algunos casos, estos cambios”, dijo.

Y agregó: “A pesar de todos los obstáculos que hay que superar para lograr un cambio, esto es algo que tiene mucho sentido para algunos edificios de oficinas con altas tasas de desocupación, como en Santiago Centro, donde un cambio de uso residencial podría salvar los edificios antiguos y sus fachadas”.

Las llaves
El director de GPS Propiedad dijo que las características que deben cumplir las edificaciones para la evaluación de su modificación son, entre otras: la distancia mínima del vano entre el núcleo y la fachada no puede ser mayor a nueve metros; la situación arquitectónica ideal es la construcción separada; la construcción entre medianeras limita la exposición solar de las unidades interiores; los corredores mayores de nueve metros deberán ser revisados ​​con uso mixto; la altura mínima de suelo a techo no puede ser inferior a 2,80 metros, debido a las nuevas instalaciones a incluir, especialmente sanitarias (baños).

“Obviamente, el monto del cambio varía de un caso a otro, pero se estima que será entre 17 UF y 20 UF por metro cuadrado de superficie útil final”, dijo.

Gleisner dijo que debido a los muchos requisitos que se deben cumplir, el costo de la renovación es el mismo que el de la construcción de un nuevo edificio, y puede incluso exceder esos montos.

“El valor del terreno y del total de la obra es la cantidad que se le puede asignar a la edificación original, lo que significa una penalización enorme para la edificación y hace muy complicada la adaptación rentable”, dijo.

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Afirmó que el cambio de permiso de construcción debe cumplir con todas las normas vigentes al momento de presentar la solicitud, tales como: ancho de escaleras, rutas de evacuación, canales de desagüe, ventilación de baño y cocina, normas en ascensor, electricidad, gas, estacionamiento, entre otros.

“En Chile la tendencia permanente es aumentar los requisitos regulatorios o regulatorios, donde es probable que un edificio construido hace 20 años o más no cumpla con una serie de requisitos regulatorios, su adaptación puede ser muy estresante”, dijo el director de Colliers. .

Argumentó que, en general, las edificaciones menores de 25 años, construidas con plantas libres, con muy buena iluminación (aisladas) y una altura de piso a piso no menor a tres metros, permite, en concepto, adaptarse a la vivienda. .

“Los edificios más antiguos (muchos de los cuales existen en el centro de Santiago), no cumplen con las condiciones planteadas”, dijo Gleisner, quien agregó: “Los edificios en zonas tradicionales con poca necesidad de oficinas no cumplen con los requisitos técnicos y arquitectónicos y, por Por otro lado, los edificios que cumplen con los requisitos técnicos y arquitectónicos (que son más nuevos), están en zonas que mantienen una demanda activa de oficinas”.

Diario financiero6 de junio de 2022

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